깡통전세 위험 계산기

시세, 앞선 채권, 보증금, 낙찰가율을 넣으면 경매에서 돌려받는 보증금과 못 받는 금액, 전세가율, 보증금을 모두 돌려받는 최소 낙찰가율, HUG 보증 금액 조건과 보증한도를 그래프와 함께 바로 계산합니다.

시세만 원앞선 채권만 원보증금만 원낙찰가율%

돌려받는 보증금1억 5,000만 원

못 받는 금액5,000만 원

전세가율66.7%

최소 낙찰가율(앞선 빚 비율)96.7%

HUG 보증 금액 조건조건 밖

HUG 보증한도1억 8,000만 원

낙찰가(시세 × 낙찰가율)에서 앞선 채권을 먼저 빼고 남은 돈으로 보증금을 돌려받는다고 보며, 점은 입력한 낙찰가율의 자리입니다. 경매 비용과 최우선변제는 계산에 넣지 않습니다. HUG 조건은 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%와 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%의 60%, 두 금액 기준만 보고 주택가격 자리에 시세를 씁니다. HUG가 보는 주택가격은 시세와 다를 수 있고, 산정 순서는 「깡통전세를 숫자로 가려내는 법」 챕터에 있습니다.

시세, 앞선 채권, 보증금은 만 원 단위로, 낙찰가율은 시세 대비 %로 넣습니다. 앞선 채권에는 등기부 을구 근저당의 채권최고액, 나보다 확정일자가 빠른 세입자 보증금, 법정기일이 앞선 세금을 더해 넣습니다. 그래프는 낙찰가율 60~100%에서 돌려받는 보증금이고, 선이 점선(보증금)에 못 미치는 만큼이 못 받는 금액입니다.

계산식 돌려받는 보증금 = min(보증금, max(0, 시세 × 낙찰가율 − 앞선 채권))이고, 최소 낙찰가율 = (앞선 채권 + 보증금) ÷ 시세입니다. HUG 보증한도 = 주택가격 × 90% − 선순위채권입니다.

이 계산이 어디서 나오는지는 「전월세 보증금을 지키는 구조」 코스의 깡통전세를 숫자로 가려내는 법 챕터에서 차근차근 설명합니다.