깡통전세를 숫자로 가려내는 법
앞 챕터의 임차인은 권리를 모두 갖추고도 보증금의 절반 가까이를 잃었습니다. 집값에 비해 앞에 선 빚이 컸기 때문입니다. 이 챕터는 내 앞에 설 빚을 찾아 더하고, 그 합을 집값과 견주는 법을 가상의 예시로 살펴봅니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증 기준도 같은 생각에서 나왔다는 것을 함께 봅니다.
집값, 앞선 빚, 내 보증금
앞 챕터의 임차인은 권리를 모두 갖추고도 보증금 7,000만 원을 받지 못했습니다. 권리가 모자라서가 아닙니다. 집을 판 돈에서 앞의 은행이 먼저 받고 나니 남은 돈이 적었기 때문입니다. 이렇게 집이 팔려도 보증금을 다 받지 못할 만큼 빚이 큰 전세를 흔히 집이 경매로 팔려도 보증금을 다 돌려받지 못할 만큼, 집값에 비해 보증금과 앞선 빚이 큰 전세를 흔히 부르는 말입니다.라고 부릅니다.
경매로 팔린 집을 케이크 하나라고 생각해 보세요. 줄 앞에 선 사람들이 먼저 자기 몫을 잘라 가고, 남은 조각이 내 몫입니다. 남은 조각이 내 보증금보다 작으면 그 차이만큼 잃습니다. 그런데 케이크 크기는 계약하는 날이 아니라 경매하는 날 정해집니다. 시세만큼 팔린다는 보장이 없으니, 케이크가 작아지는 경우까지 따져 봐야 합니다.
집을 판 돈에서는 경매에 든 비용이 먼저 빠집니다.[1] 그다음 앞선 채권이 받고, 남은 돈에서 내 보증금을 받습니다.
집을 판 돈이 앞선 빚과 내 보증금을 합친 것보다 적으면, 모자란 만큼 보증금이 깎입니다. 그래서 앞선 빚과 보증금을 더해 집값으로 나눈 비율을 봅니다. 이 코스에서는 이 비율을 앞선 빚 비율이라고 부릅니다. 이 비율이 높을수록 집이 조금만 싸게 팔려도 보증금이 깎입니다.
비율에 들어갈 숫자는 셋입니다. 시세, 앞선 채권, 내 보증금입니다. 보증금은 계약서에 있습니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 근처 여러 중개업소로 확인합니다.[11] 가장 놓치기 쉬운 것은 앞선 채권입니다.
계산 과정 보기
- 돌려받는 보증금 = 낙찰가 − 경매 비용 − 앞선 채권입니다. 보증금보다 크면 보증금, 0보다 작으면 0입니다.
- 낙찰가 = 시세 × 경매에서 집이 팔린 가격이 기준 가격의 몇 %인지 나타낸 비율입니다. 이 코스는 시세를 기준으로 씁니다.입니다.
- 경매 비용을 0으로 두면, 보증금을 모두 돌려받는 조건은 낙찰가율 ≥ (앞선 채권 + 보증금) ÷ 시세입니다. 오른쪽이 앞선 빚 비율입니다.
앞선 채권을 찾는 곳
등기부. 등기부에는 등기부에서 소유권에 관한 사항을 적는 칸입니다.와 등기부에서 근저당처럼 소유권 외의 권리를 적는 칸입니다.가 있습니다.[2] 갑구에는 소유권이, 을구에는 근저당 같은 그 밖의 권리가 적힙니다.[2] 갑구에서는 압류, 가압류, 경매신청 기록이 있는지 봅니다. HUG도 보증 심사에서 이 기록을 갑구에서 확인하라고 안내합니다.[3]
을구의 근저당에는 실제 남은 빚이 아니라 근저당 등기에 적히는, 그 근저당으로 받을 수 있는 빚의 최고 한도입니다. 실제 남은 빚은 이보다 적을 수 있습니다.이 적힙니다.[4] 근저당은 받을 빚의 최고 한도만 정해 두는 담보이고, 이자도 그 안에 들어갑니다.[5] 실제 대출 잔액은 더 적을 수 있지만 등기부로는 알 수 없습니다. 그래서 채권최고액을 그대로 넣어야 위험을 작게 보지 않습니다.
등기부에 없는 다른 세입자. 원룸이 여러 개인 다가구주택은 건물 전체가 등기 하나입니다.[2] 그래서 다른 세입자의 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 계약하려는 사람은 집주인 동의를 받아 이 정보를 요청할 수 있습니다.[6] 주민센터나 등기소 같은 기관이 계약서에 그날 날짜를 찍어, 계약이 그날 있었음을 증명하는 것입니다.보증금의 순서를 정하는 세 가지 권리 챕터에서 보기 부여일, 보증금, 임대차기간 같은 정보입니다.[7] 나보다 확정일자가 빠른 세입자의 보증금은 내 앞에 섭니다.
소액임차인의 최우선변제금도 있습니다. 이 돈은 먼저 등기된 근저당보다도 앞섭니다.[8] 그래서 나보다 늦게 들어온 소액임차인의 몫도 내 앞에 설 수 있습니다. HUG도 다가구주택은 이 몫까지 더해 심사합니다.[3]
세금. 국세는 원칙적으로 다른 채권보다 먼저 걷습니다.[9] 내 보증금이 세금보다 앞서려면, 그 세금의 기준일(법정기일)보다 먼저 대항력이 생기는 데 필요한 두 가지로, 실제로 들어가 사는 것(입주)과 전입신고입니다.보증금의 순서를 정하는 세 가지 권리 챕터에서 보기과 확정일자를 갖춰야 합니다.[9] 집주인의 밀린 세금이 내 보증금 앞에 설 수 있다는 뜻입니다. 확인하는 방법은 다음 챕터에서 다룹니다.
| 앞선 채권 | 어디서 확인하나 | 계산에 넣는 금액 |
|---|---|---|
| 근저당 | 등기부 을구 | 채권최고액 |
| 압류·가압류·경매신청 | 등기부 갑구 | 금액보다 기록이 있다는 것 자체가 위험 신호이고, HUG도 이런 기록이 있으면 보증을 내주지 않습니다[3] |
| 먼저 들어온 세입자 보증금 | 확정일자 부여 현황(임대인 동의 필요) | 확정일자가 나보다 빠른 보증금 전액 |
| 소액임차인 최우선변제금 | 확정일자 부여 현황, 방의 수 | 소액임차인마다 지역의 일정액 |
| 집주인의 밀린 세금 | 발급일 현재 밀린 세금이 없다는 것을 세무서나 지방자치단체가 증명하는 서류입니다.계약 전·당일·후에 확인할 것 챕터에서 보기, 미납 세금 열람(다음 챕터) | 법정기일이 내 대항요건·확정일자보다 빠른 세금 |
낙찰가율을 바꿔 가며 계산하기
예시는 모두 가상입니다. 서울 다세대주택 두 채가 있고, 시세와 보증금이 같습니다. 보증금이 서울 소액임차인 기준보다 커서 두 집 모두 보증금이 지역 기준 이하인 임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 등기된 근저당보다도 앞서 받는 것입니다.보증금의 순서를 정하는 세 가지 권리 챕터에서 보기는 없습니다.[10] 다른 점은 하나입니다. B집에만 근저당이 내 계약보다 먼저 있습니다. 은행 빚은 채권최고액만큼 남았고, 경매 비용과 세금은 없다고 둡니다.
| A집 | B집 | |
|---|---|---|
| 시세 | 2억 5,000만 원 | 2억 5,000만 원 |
| 내 보증금 | 1억 8,000만 원 | 1억 8,000만 원 |
| 앞선 근저당(채권최고액) | 없음 | 6,000만 원 |
| 전세보증금이 집값의 몇 %인지 나타낸 비율로, 앞선 빚은 담지 않습니다. | 72% | 72% |
| 앞선 빚 비율 | 72% | 96% |
두 집은 전세가율이 같습니다. 하지만 B집은 시세의 96% 이상에 팔려야 보증금을 모두 돌려받습니다.
| 낙찰가율 | 낙찰가 | A집 돌려받는 보증금 | B집 돌려받는 보증금 | B집 손실 |
|---|---|---|---|---|
| 100% | 2억 5,000만 원 | 1억 8,000만 원 (100%) | 1억 8,000만 원 (100%) | 0원 |
| 90% | 2억 2,500만 원 | 1억 8,000만 원 (100%) | 1억 6,500만 원 (91.7%) | 1,500만 원 |
| 80% | 2억 원 | 1억 8,000만 원 (100%) | 1억 4,000만 원 (77.8%) | 4,000만 원 |
| 70% | 1억 7,500만 원 | 1억 7,500만 원 (97.2%) | 1억 1,500만 원 (63.9%) | 6,500만 원 |
B집은 낙찰가율이 조금만 내려가도 보증금이 바로 깎입니다. A집은 72%까지는 보증금을 모두 받고, 70%에서야 500만 원이 모자랍니다.
시세 자체가 떨어져도 마찬가지입니다. 시세가 10% 내린 뒤 그 80%에 팔리면, A집은 보증금을 딱 맞게 돌려받습니다. 같은 경우 B집은 6,000만 원을 잃습니다. 앞선 빚이 있으면 집값이 조금만 내려도 그 충격이 뒤에 선 임차인에게 몰립니다.
계산 과정 보기
- 전세가율: 1억 8,000만 ÷ 2억 5,000만 = 72%입니다. 두 집이 같습니다.
- 앞선 빚 비율: A집은 (0 + 1억 8,000만) ÷ 2억 5,000만 = 72%, B집은 (6,000만 + 1억 8,000만) ÷ 2억 5,000만 = 96%입니다.
- 낙찰가율 80%의 B집: 2억 5,000만 × 80% = 2억 원에서 근저당 6,000만 원을 먼저 빼면 1억 4,000만 원이 남습니다.
- 낙찰가율 70%의 A집: 낙찰가 1억 7,500만 원이라 1억 8,000만 − 1억 7,500만 = 500만 원이 모자랍니다.
- 시세 10% 하락: 시세 2억 2,500만 원의 80%는 1억 8,000만 원입니다. A집은 1억 8,000만 원을 모두 받고, B집은 1억 8,000만 − 6,000만 = 1억 2,000만 원만 받아 6,000만 원을 잃습니다.
아래 계산기는 B집의 숫자로 시작합니다. 시세, 앞선 채권, 보증금을 넣고 낙찰가율을 바꿔 보면 보증금이 어디서 줄기 시작하는지 보입니다.
돌려받는 보증금
못 받는 금액
전세가율
최소 낙찰가율(앞선 빚 비율)
HUG 보증 금액 조건
HUG 보증한도
HUG의 90% 기준도 같은 계산입니다
HUG의 집주인이 돌려주지 않는 보증금을 보증기관이 대신 책임지는 보증으로, 집과 계약이 정해진 조건을 갖춰야 합니다.계약 전·당일·후에 확인할 것 챕터에서 보기은 집주인이 돌려주지 않는 보증금을 HUG가 책임지는 보증입니다.[3] HUG는 이 보증을 아무 집에나 내주지 않습니다. 보증금과 앞선 채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 합니다.[3] 앞선 채권만 따로 봐도 그 90%의 60% 이내여야 합니다.[3] 보증 한도는 주택가격의 90%에서 앞선 채권 등을 뺀 금액입니다.[3]
이 조건은 앞선 빚 비율이 90% 이하인지를 묻는 것과 같습니다. 집이 주택가격의 90%에 팔려도 앞선 빚과 보증금을 모두 갚을 수 있느냐는 질문입니다. B집의 주택가격을 시세와 같다고 보면, 앞선 빚 비율 96%라 이 조건을 넘습니다.[3] B집의 보증 한도는 1억 6,500만 원으로, 낙찰가율 90%일 때 돌려받는 금액과 같습니다.
계산 과정 보기
- 기준: 2억 5,000만 × 90% = 2억 2,500만 원입니다. B집의 합계 6,000만 + 1억 8,000만 = 2억 4,000만 원은 이를 넘습니다.
- 보증 한도: 2억 2,500만 − 6,000만 = 1억 6,500만 원입니다.
- 양변을 주택가격으로 나누면 ’보증금 + 앞선 채권 ≤ 주택가격 × 90%’는 ’앞선 빚 비율 ≤ 90%’가 됩니다.
6개월이 지나지 않은 감정평가서가 있으면 그 감정평가액을 가장 먼저 씁니다.[3] 없으면 연립·다세대주택은 공동주택가격(공시가격)의 140%를, 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 씁니다.[3] 이 값이 거래 시세보다 낮으면 앞선 빚 비율은 내 계산보다 높게 나옵니다.
“전세가율이 70%대면 안전하다.” 전세가율은 앞선 채권을 담지 않습니다. A집과 B집은 전세가율이 같지만, 70%에 팔리면 A집은 500만 원, B집은 6,500만 원을 잃습니다.
“근저당 6,000만 원이면 빚도 6,000만 원이다.” 등기부의 숫자는 채권최고액이라 실제 빚은 적을 수 있습니다.[4] 하지만 빚은 그 최고액 안에서 정해지므로,[5] 등기부만 볼 때는 최고액을 넣어야 위험을 작게 보지 않습니다.
“표의 금액만큼은 돌려받는다.” 예시는 경매 비용과 세금을 0원으로 두었습니다. 실제로는 경매 비용이 먼저 빠지고,[1] 앞서는 세금이 있으면 그것도 앞에 섭니다.[9] 실제로 돌려받는 돈은 표보다 적다고 봐야 합니다.
결론은 단순합니다. 같은 보증금이라도 그 앞에 무엇이 서 있느냐가 돌려받을 수 있는지를 가릅니다. 다음 챕터에서는 이 숫자들을 계약 전, 당일, 후에 어디서 어떤 순서로 확인하는지 정리합니다.
용어 정리
- 깡통전세
- 집이 경매로 팔려도 보증금을 다 돌려받지 못할 만큼, 집값에 비해 보증금과 앞선 빚이 큰 전세를 흔히 부르는 말입니다.
- 낙찰가율
- 경매에서 집이 팔린 가격이 기준 가격의 몇 %인지 나타낸 비율입니다. 이 코스는 시세를 기준으로 씁니다.
- 전세가율
- 전세보증금이 집값의 몇 %인지 나타낸 비율로, 앞선 빚은 담지 않습니다.
- 채권최고액
- 근저당 등기에 적히는, 그 근저당으로 받을 수 있는 빚의 최고 한도입니다. 실제 남은 빚은 이보다 적을 수 있습니다.
- 갑구
- 등기부에서 소유권에 관한 사항을 적는 칸입니다.
- 을구
- 등기부에서 근저당처럼 소유권 외의 권리를 적는 칸입니다.
이해도 점검
정답 0 / 4Q1시세 3억 원인 집에 근저당 9,000만 원이 먼저 있고, 그 뒤에 보증금 2억 원으로 들어갔습니다. 집이 경매에서 시세의 80%에 팔렸을 때 보증금을 다 돌려받지 못하는 까닭으로 맞는 것은 무엇입니까?
Q2어떤 집의 앞선 빚 비율, 곧 앞선 채권과 내 보증금을 더해 시세로 나눈 값이 95%입니다. 경매 비용이 없다고 할 때 이 비율이 말해 주는 것은 무엇입니까?
Q3등기부 을구에 근저당이 하나도 없는 다가구주택의 한 방을 빌리려고 합니다. 맞는 판단은 무엇입니까?
Q4HUG 전세보증금반환보증의 조건에 대한 설명으로 맞는 것은 무엇입니까?
이 챕터의 요약
- 집을 판 돈이 앞선 빚과 내 보증금의 합보다 적으면, 모자란 만큼 보증금이 깎입니다.
- 전세가율이 같아도 앞선 빚이 있으면, 보증금을 다 받는 데 필요한 최소 낙찰가율이 크게 올라갑니다.
- 앞선 빚은 등기부의 채권최고액에 등기부에 없는 세입자 보증금과 앞서는 세금까지 더해 넉넉히 잡습니다.
출처와 신뢰도
- A민사집행법 제53조 (집행비용의 부담) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에서 우선적으로 변상받는다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A부동산등기법 제15조 (물적 편성주의) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 1개의 건물에 1개의 등기기록을 둔다는 제1항과, 등기기록에 부동산의 표시를 적는 표제부, 소유권에 관한 사항을 적는 갑구, 소유권 외의 권리를 적는 을구를 둔다는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
- A전세보증금반환보증 상품 개요 · 주택도시보증공사(HUG)보증기관의 공식 상품 안내입니다. 보증한도(주택가격 × 90% − 선순위채권 등)와 보증조건(보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%, 선순위채권 ≤ 주택가액의 60%), 갑구에서 경매신청·압류·가압류 등을 확인하라는 안내, 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금과 후순위·공실의 최우선변제금을 더해 주택가액의 80% 이내여야 한다는 조건, 6개월이 지나지 않은 감정평가서가 있으면 감정평가액을 최우선 적용하고 없으면 연립·다세대는 공동주택가격의 140%, 아파트는 KB시세·한국부동산원 시세부터 적용하는 주택가격 산정 순서를 가져왔습니다.본문으로
- A부동산등기법 제75조 (저당권의 등기사항) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 저당권이 근저당권이면 등기관이 채권의 최고액과 채무자 등을 기록한다는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
- A민법 제357조 (근저당) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미루어 설정할 수 있으며, 이자는 최고액에 포함된다는 조문을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임·보증금 등의 정보를 요청할 수 있다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 시행령 제6조 (요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 임대차계약을 체결하려는 사람이 받을 수 있는 정보가 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간이라는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받는다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A국세기본법 제35조 (국세의 우선) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(2026. 10. 2. 시행)입니다. 국세는 다른 채권보다 우선 징수하되, 경매 비용과 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차보증금, 소액임차인의 최우선변제금은 국세보다 앞선다는 제1항 제2·3·4호를 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 시행령 제11조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 서울의 소액임차인 보증금 기준 1억 6,500만 원을 가져와 예시의 보증금 1억 8,000만 원이 최우선변제 대상이 아님을 확인했습니다.본문으로
- A전세계약 유의사항 · 인천광역시 주거복지지방자치단체의 안내입니다. 계약 전 적정 전세가율을 국토교통부 실거래가 공개시스템과 인근 복수의 중개업소 등으로 확인하라는 항목을 가져왔습니다.본문으로