전세와 월세, 어느 쪽이 싼가
"월세는 버리는 돈이고 전세는 돌려받으니 공짜"라는 말이 있습니다. 그런데 전세 보증금을 대출로 마련하면 이자가 나가고, 내 돈으로 내면 그 돈이 벌 수 있던 수익을 포기합니다. 이 챕터는 두 방식을 한 달 비용이라는 같은 잣대로 바꿔 견주어 봅니다.
같은 집을 빌리는 두 가지 값
앞의 세 챕터는 맡긴 보증금을 지키는 방법을 다뤘습니다. 이번에는 같은 집을 전세와 월세 가운데 어느 쪽으로 빌려야 한 달에 덜 드는지 봅니다. 월세는 매달 통장에서 빠져나가니 눈에 잘 보입니다. 전세에도 매달 드는 비용이 있습니다. 눈에 덜 띌 뿐입니다.
친구에게 노트북을 1년 동안 빌린다고 해 보세요. 100만 원을 맡겼다가 1년 뒤 돌려받을 수도, 맡기는 돈 없이 매달 사용료를 낼 수도 있습니다. 맡기는 쪽이 전세, 매달 내는 쪽이 월세입니다. 맡기는 쪽은 공짜처럼 보이지만, 그 돈을 예금에 두었다면 받았을 이자를 포기합니다. 돈을 빌려서 맡겼다면 그 이자를 실제로 냅니다. 다만 진짜 전세 보증금은 경매로 깎일 수도 있고, 이 위험은 아래 계산에 들어가지 않습니다.
전월세 전환율: 보증금과 월세를 바꾸는 비율
예를 들어 보겠습니다. 숫자는 모두 가상입니다. 집주인이 같은 집을 두 조건으로 내놓았습니다.
| 조건 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|
| 전세 | 1억 5,000만 원 | 없음 |
| 월세 | 1,000만 원 | 65만 원 |
월세를 고르면 보증금을 1억 4,000만 원 덜 맡깁니다. 대신 1년에 월세 780만 원을 냅니다. 덜 맡긴 돈에 견주면 한 해 **5.57%**입니다. 이 비율을 보증금을 월세로 바꿀 때, 1년 치 월세가 덜 맡긴 보증금의 몇 %인지 나타낸 비율입니다.이라고 합니다.
한국부동산원은 이 비율을 임차인이 전세와 월세를 고를 때 돈을 한곳에 묶어 두는 동안 다른 곳에 두었다면 얻었을 수익을 포기하는 것입니다. 그 수익률을 기회비용률이라고 부릅니다.을 계산하는 지표로 설명합니다.[1] 기회비용은 돈을 묶어 두는 동안 다른 곳에서 벌 수 있던 수익을 포기하는 것입니다. 전환율이 높을수록 보증금을 덜 맡기는 대가가 커집니다. 그래서 보증금을 싸게 마련할 수 있는 사람에게는 전세가 유리해집니다.
시장의 전환율은 한국부동산원이 매달 발표합니다.[1]
지역과 주택마다 다르므로, 내가 보는 집은 그 집의 두 조건으로 직접 셈해 보는 것이 정확합니다.
계산 과정 보기
월세를 고르면 보증금을 1억 5,000만 − 1,000만 = 1억 4,000만 원 덜 맡기고, 1년에 65만 × 12 = 780만 원을 냅니다. 780만 ÷ 1억 4,000만 = 5.57%입니다.
식으로 쓰면 전월세 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)입니다.
계약 중에 바꿀 때는 법정 상한이 있습니다
이미 사는 집에서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 법이 상한을 둡니다.[2] 상한 비율은 두 비율 가운데 낮은 쪽입니다. 하나는 연 10%이고, 다른 하나는 한국은행 한국은행 금융통화위원회가 정하는 정책금리입니다. 계약 중 보증금을 월세로 바꿀 때의 법정 상한이 이 값을 따라 움직입니다.에 연 2%를 더한 비율입니다.[3]
기준금리는 2026년 8월 연 3.00%로 바뀐 뒤,[4] 10월 회의에서도 그대로 유지되었습니다.[5] 그래서 2026년 10월 23일 현재 상한은 **연 5.0%**입니다.[3]
앞의 집에 전세로 살다가, 계약 중에 1억 4,000만 원을 월세로 바꾼다고 해 봅시다. 그러면 월세는 58만 3,333원을 넘을 수 없습니다. 월 65만 원은 받을 수 없는 금액입니다. 상한을 넘는 집을 쓰는 대가로 정기적으로 내는 돈입니다. 달마다 내는 차임이 월세입니다.을 냈다면 임차인은 넘게 낸 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.[6]
이 상한은 ’보증금을 월세로 바꾸는 경우’에만 걸립니다.[2]
| 상황 | 법정 상한(연 10%와 기준금리 + 2% 가운데 낮은 비율)[3] |
|---|---|
| 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 바꿈 | 적용됩니다[2] |
| 계약갱신요구권으로 갱신하면서 월세로 바꿈 | 갱신은 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보므로[7] 임차인 동의 없이는 바꾸기 어렵고, 동의해서 바꾸더라도 적용됩니다[8] |
| 월세를 줄이고 보증금을 늘림 | 조문은 보증금을 월세로 바꾸는 방향만 정합니다[2] |
| 새 집과 새로 맺는 계약 | 처음 정하는 보증금과 월세를 이 비율로 묶는 문구는 조문에 없습니다[2] |
그래서 새 집의 호가 전환율은 이 상한과 다를 수 있습니다. 2026년 8월 전국 시장 전환율 6.8%는 지금의 법정 상한 5.0%보다 높습니다.[1]
계산 과정 보기
상한 비율은 연 10%와 3.00% + 2% = 5.0% 가운데 낮은 연 5.0%입니다.
- 보증금 5,000만 원을 바꾸면 월세 상한은 5,000만 × 5.0% ÷ 12 = 20만 8,333원입니다.
- 보증금 1억 4,000만 원을 바꾸면 월세 상한은 1억 4,000만 × 5.0% ÷ 12 = 58만 3,333원입니다. 월 65만 원은 전환율 5.57%라 이를 넘습니다.
전세의 한 달 비용, 월세의 한 달 비용
두 방식을 한 달 비용이라는 같은 잣대로 바꿔 봅니다. 전세에서 대출로 마련한 부분에는 이자가 실제로 나갑니다. 내 돈으로 낸 부분에는 기회비용이 생깁니다. 월세는 매달 내는 월세에 월세 보증금의 기회비용이 더해집니다.
앞의 집에 숫자를 넣어 보겠습니다. 금리와 기회비용률은 설명을 위한 가정입니다.
| 가정 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 1억 5,000만 원(대출 1억 원, 내 돈 5,000만 원) | 1,000만 원 |
| 대출 금리 | 연 4.0%(가정) | 대출 없음 |
| 월세 | 없음 | 65만 원 |
| 내 돈의 기회비용률 | 연 3.0%(가정) | 연 3.0%(가정) |
기회비용률은 정답이 있는 숫자가 아니라 내가 고르는 가정입니다. 여기서는 예금처럼 원금을 잃지 않는 곳에 두었을 때 받을 만한 수익률로 잡았습니다.
| 한 달에 드는 돈 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 실제로 나가는 돈 | 대출 이자 33만 3,333원 | 월세 65만 원 |
| 묶인 내 돈의 기회비용 | 12만 5,000원 | 2만 5,000원 |
| 한 달 비용 | 45만 8,333원 | 67만 5,000원 |
이 조건에서는 전세가 1년에 260만 원 덜 듭니다. 통장에서 나가는 돈만 보면 차이가 더 커 보입니다. 하지만 그러면 전세에 묶인 5,000만 원이 아무것도 벌지 못한다는 점을 놓칩니다.
실제 대출 금리는 상품과 신용에 따라 다르므로, 은행이 제시한 금리를 넣습니다. 금리가 정해지는 원리는 신용점수 코스에서 다룹니다. 보증금 일부를 부모님이 보태 주거나 빌려준다면, 증여세는 증여세 계산기로 바로 셈해 볼 수 있습니다.
계산 과정 보기
금리와 기회비용률은 모두 연 비율입니다.
- 전세 월 비용 = (대출 × 대출 금리 + (전세 보증금 − 대출) × 기회비용률) ÷ 12 = (1억 × 4.0% + 5,000만 × 3.0%) ÷ 12 = (400만 + 150만) ÷ 12 = 45만 8,333원입니다.
- 월세 월 비용 = 월세 + 월세 보증금 × 기회비용률 ÷ 12 = 65만 + 1,000만 × 3.0% ÷ 12 = 65만 + 2만 5,000 = 67만 5,000원입니다.
- 차이는 한 달에 21만 6,667원, 1년에 260만 원입니다.
기회비용률이 바뀌면 답이 바뀝니다
기회비용률은 가정이라 바꿔 가며 봐야 합니다. 대출 금리 4.0%는 그대로 두고 기회비용률만 바꾸면 이렇게 됩니다.
| 기회비용률 | 전세 월 비용 | 월세 월 비용 | 더 싼 쪽 |
|---|---|---|---|
| 연 1% | 37만 5,000원 | 65만 8,333원 | 전세 |
| 연 3% | 45만 8,333원 | 67만 5,000원 | 전세 |
| 연 5% | 54만 1,667원 | 69만 1,667원 | 전세 |
| 연 7% | 62만 5,000원 | 70만 8,333원 | 전세 |
| 연 9.5% | 72만 9,167원 | 72만 9,167원 | 같음 |
| 연 12% | 83만 3,333원 | 75만 원 | 월세 |
두 비용은 기회비용률 **9.5%**에서 같아집니다. 이 예시에서는 내 돈 5,000만 원을 연 9.5%보다 높게 굴릴 수 있다고 볼 때만 월세가 쌉니다.
판단 기준은 전환율 하나로 줄일 수 있습니다. 전세에 넣는 내 돈이 월세 보증금 이상이라면 이렇게 봅니다.
- 대출 금리와 기회비용률이 모두 전환율보다 낮으면 전세가 쌉니다.
- 둘 다 전환율보다 높으면 월세가 쌉니다.
- 하나만 높으면 금액을 넣어 봐야 압니다.
대출이 커서 내 돈이 월세 보증금보다 적으면 이 규칙이 맞지 않습니다. 그럴 때는 아래 계산기에 직접 넣어 봅니다. 대출 없이 모두 내 돈으로 낸다면 기준은 전환율 하나입니다. 기회비용률을 전환율보다 높게 볼 때만 월세가 쌉니다.
계산 과정 보기
- 같아지는 점: (1억 × 4.0% + 5,000만 × 기회비용률) ÷ 12 = 65만 + 1,000만 × 기회비용률 ÷ 12에서 양변에 12를 곱하면 400만 + 5,000만 × 기회비용률 = 780만 + 1,000만 × 기회비용률이고, 기회비용률 = 380만 ÷ 4,000만 = 9.5%입니다.
- 전세가 월세보다 1년에 더 드는 돈 = 대출 × (대출 금리 − 전환율) + (전세 보증금 − 대출 − 월세 보증금) × (기회비용률 − 전환율)입니다. 예시에 넣으면 1억 × (4.0% − 5.57%) + 4,000만 × (3.0% − 5.57%) = −157만 1,429원 − 102만 8,571원 = −260만 원이라, 전세가 1년에 260만 원 덜 듭니다.
- 규칙이 맞지 않는 예: 같은 집에서 1억 4,500만 원을 연 5.5%로 빌리면, 대출 금리와 기회비용률이 모두 전환율 5.57%보다 낮아도 전세 월 비용이 67만 7,083원으로 월세 67만 5,000원보다 큽니다. 내 돈이 월세 보증금보다 적어 둘째 항의 부호가 바뀌기 때문입니다.
- 본문 예시(대출 1억 원)에서 기회비용률을 3.0%로 두면, 대출 금리가 연 6.6%를 넘을 때 월세가 싸집니다.
아래 계산기에 내가 보는 집의 숫자와 내가 고른 기회비용률을 넣으면, 두 방식의 한 달 비용과 전환율이 바로 나옵니다.
전세 한 달 비용
월세 한 달 비용
한 달 차이
전환율 환산값
이 계산에 넣지 않은 것
집주인이 돌려주지 않는 보증금을 보증기관이 대신 책임지는 보증으로, 집과 계약이 정해진 조건을 갖춰야 합니다.계약 전·당일·후에 확인할 것 챕터에서 보기에 가입하면 보증료를 냅니다.[9] 거래를 중개한 공인중개사에게 내는 보수입니다. 상한 요율 안에서 협의해 정합니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기, 이사 비용, 변동금리 대출의 금리 변화도 빠져 있습니다. 세금 공제도 빠져 있습니다. 조건을 갖춘 무주택 세대주 근로자라면 아래 공제를 받을 수 있습니다.
| 공제 | 무엇에 | 크기 |
|---|---|---|
| 월세액 세율을 곱해 나온 세금에서 공제액을 바로 빼 주는 공제입니다.세액공제는 무엇이고 소득공제와 어떻게 다른가 챕터에서 보기 | 월세 | 총급여 8,000만 원 이하면 월세액(연 1,000만 원까지)의 15%, 총급여 5,500만 원 이하는 17%[10] |
| 주택임차자금 갚아야 할 원금과 이자를 합친 돈입니다.DSR 한도 안에서 얼마까지 빌릴 수 있나 챕터에서 보기 상환액 세율을 곱하기 전의 금액(과세표준)을 줄이는 공제입니다. 줄어드는 세금은 공제액에 한계세율을 곱한 만큼입니다.세액공제는 무엇이고 소득공제와 어떻게 다른가 챕터에서 보기 | 전세대출 | 원리금 상환액의 40%, 국민주택과 민영주택에 모두 청약할 수 있는 통장입니다. 지금 새로 만들 수 있는 청약통장은 이것 하나입니다.청약통장이 쌓는 것은 이자보다 순서입니다 챕터에서 보기 소득공제와 합쳐 연 400만 원까지[11] |
두 공제가 세금을 줄이는 방식은 연말정산 코스에서 다룹니다. 무엇보다 보증금을 돌려받지 못할 위험이 빠져 있습니다. 이 계산은 보증금이 그대로 돌아온다는 가정 위에 서 있습니다.
“월세는 버리는 돈이고, 전세는 돌려받으니 공짜다.” 예시의 전세도 대출 이자 33만 3,333원이 매달 나가고, 내 돈의 기회비용도 생깁니다. 돌려받는다는 전제도 깨질 수 있습니다. 두 번째 챕터의 B집은 낙찰가율 70%에서 보증금 6,500만 원을 잃었습니다.
“법정 상한이 연 5%이니 새로 구하는 집도 그 비율을 넘을 수 없다.” 상한은 보증금을 월세로 바꿀 때의 한도입니다.[2] 새 계약을 이 비율로 묶는 문구는 조문에 없고, 2026년 8월 시장 전환율은 전국 6.8%였습니다.[1]
“보증금을 많이 낼수록 무조건 이득이다.” 늘린 보증금을 마련하는 비용이 전환율보다 낮을 때만 이득입니다. 전환율보다 금리가 높은 대출로 보증금을 늘리면 오히려 손해입니다. 보증금이 커지면 두 번째 챕터의 앞선 빚 비율도 올라, 경매에서 잃을 수 있는 돈도 커집니다.
네 챕터는 하나의 흐름입니다. 첫 챕터에서는 보증금이 받는 순서를 세 권리가 정하고, 그 번호표가 전입신고 다음 날 0시에 생긴다는 것을 보았습니다. 두 번째 챕터에서는 앞선 빚 비율로 그 순서가 얼마의 돈이 되는지 계산했습니다. 세 번째 챕터에서는 계산에 들어갈 숫자를 모으고 권리를 등록하는 순서를 정리했습니다. 이 챕터에서는 전환율을 잣대로 전세와 월세의 한 달 비용을 견주었습니다.
두 계산은 함께 봐야 합니다. 이 챕터의 예시에서 전세가 아끼는 돈은 1년에 260만 원입니다. 첫 챕터의 예시에서 잃은 보증금 7,000만 원은 이 돈을 약 27년 모아야 하는 금액입니다. 첫 월급 코스의 월 40만 원 자동이체로는 175개월이 걸리는 돈이기도 합니다. 한 달 비용을 견주기 전에, 그 집이 앞의 세 챕터의 확인을 통과하는지부터 봅니다.
용어 정리
- 전월세 전환율
- 보증금을 월세로 바꿀 때, 1년 치 월세가 덜 맡긴 보증금의 몇 %인지 나타낸 비율입니다.
- 기회비용
- 돈을 한곳에 묶어 두는 동안 다른 곳에 두었다면 얻었을 수익을 포기하는 것입니다. 그 수익률을 기회비용률이라고 부릅니다.
- 차임
- 집을 쓰는 대가로 정기적으로 내는 돈입니다. 달마다 내는 차임이 월세입니다.
- 기준금리
- 한국은행 금융통화위원회가 정하는 정책금리입니다. 계약 중 보증금을 월세로 바꿀 때의 법정 상한이 이 값을 따라 움직입니다.
이해도 점검
정답 0 / 3Q1같은 집의 전세 조건과 월세 조건으로 셈한 전월세 전환율이 높다는 것은 무엇을 뜻합니까?
Q2계약 기간 중에 집주인과 합의해 보증금 일부를 월세로 바꾸기로 했습니다. 맞는 설명은 무엇입니까?
Q3대출 없이 모은 돈 1억 원으로 전세에 들어가는 방법과, 같은 집에 보증금 1,000만 원·월세 45만 원으로 들어가는 방법이 있습니다. 이 챕터의 방식으로 볼 때 월세가 더 싸지는 경우는 언제입니까?
이 챕터의 요약
- 전월세 전환율은 보증금을 덜 맡기는 대가로 내는 1년 치 월세의 비율입니다.
- 계약 중에 보증금을 월세로 바꿀 때는 법정 상한이 있고, 2026년 10월 23일 현재 연 5.0%입니다.
- 전세에 넣는 내 돈이 월세 보증금 이상이면, 대출 금리와 기회비용률이 모두 전환율보다 낮을 때 전세가 쌉니다.
출처와 신뢰도
- A전국주택가격동향조사 지역별 전월세 전환율 (종합주택) · 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)국가승인통계입니다. 2026년 8월 종합주택 전월세 전환율 전국 6.8%, 수도권 6.4%, 지방 7.5%, 서울 5.6%와, 통계 설명의 정의(보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 임대인은 요구수익률, 임차인은 전월세 선택과 월세 계약 때 기회비용을 계산하는 지표로 활용)를 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(2026. 1. 2. 시행본)입니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 전환되는 금액에 대통령령 비율과 기준금리 + 대통령령 이율 가운데 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없다는 조문을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(2026. 7. 1. 시행본)입니다. 법 제7조의2 제1호의 비율이 연 1할(10%), 제2호에서 기준금리에 더하는 이율이 연 2퍼센트라는 제1·2항을 가져왔습니다.본문으로
- A한국은행 기준금리 추이 · 한국은행중앙은행의 공식 기록입니다. 2026년 7월 16일 연 2.75%, 8월 27일 연 3.00%로 바뀐 변경 이력을 가져왔고, 2026년 10월 23일에 마지막 변경이 8월 27일임을 확인했습니다.본문으로
- A통화정책방향 (2026. 10. 22.) · 한국은행금융통화위원회 보도자료입니다. 다음 통화정책방향 결정 때까지 기준금리를 현재의 3.00% 수준에서 유지한다는 결정을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제10조의2 (초과 차임 등의 반환청구) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 임차인이 제7조의2의 월차임 산정률을 넘겨 차임을 지급하면 초과 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다는 조문을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다는 제3항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차 - 차임 또는 보증금의 증감청구 · 찾기쉬운 생활법령정보 (법제처)법제처의 생활법령 해설(2026년 9월 30일 기준)입니다. 국토교통부 보도자료(2020. 7. 30.)를 옮긴 Q&A에서 계약갱신요구권으로 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸는 것은 임차인 동의 없이는 어려우며, 동의로 바꾸더라도 법정 전환율(연 10%와 기준금리 + 2% 가운데 낮은 비율)이 적용된다는 설명을 가져왔습니다.본문으로
- A전세보증금반환보증 상품 개요 · 주택도시보증공사(HUG)보증기관의 공식 상품 안내입니다. 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365라는 계산식과, 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 보증료율이 다르다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
- A조세특례제한법 제95조의2 (월세액에 대한 세액공제) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(2026. 9. 18. 시행본)입니다. 무주택 세대의 세대주 등으로서 총급여 8,000만 원 이하인 근로자가 낸 월세액의 15%(총급여 5,500만 원 이하는 17%)를 세액공제하고, 월세액이 1,000만 원을 넘으면 넘는 금액은 없는 것으로 본다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A소득세법 제52조 (특별소득공제) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 무주택 세대의 세대주 등인 근로자가 일정 규모 이하 주택을 임차하려고 빌린 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액 40%를 근로소득금액에서 공제하고, 조세특례제한법 제87조 제2항(주택청약종합저축 소득공제)의 금액과 합쳐 연 400만 원을 넘는 금액은 없는 것으로 본다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로