보증금의 순서를 정하는 세 가지 권리
전세나 보증금 있는 월세로 첫 집을 구하면 큰돈을 집주인에게 맡깁니다. 그 집이 경매로 넘어가면 맡긴 돈은 집을 판 돈에서 순서대로 돌려받습니다. 그 순서는 계약서의 금액이 아니라 전입신고와 확정일자를 언제 했는지가 정합니다.
경매가 열리면 보증금은 줄을 섭니다
첫 월급 코스의 세 번째 챕터에서 월세는 매달 나가는 월세, 관리비, 통신비, 보험료, 대출 상환액처럼 매달 나가는 금액이 정해진 지출입니다.월급날 자동이체의 순서 챕터에서 보기로 다뤘습니다. 그런데 전세나 보증금 있는 월세에서는 처음에 맡기는 보증금이 훨씬 큽니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려받기로 한 돈입니다. 하지만 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 사정이 달라집니다. 집을 판 돈은 정해진 순서대로 나뉘고, 내 보증금도 그 줄에 서야 합니다.
은행 창구의 번호표를 떠올려 보세요. 창구에 집을 판 돈이 놓여 있고, 번호표가 빠른 사람부터 받아 갑니다. 돈이 떨어지면 뒤 번호는 빈손으로 돌아갑니다. 은행은 은행 같은 채권자가 빌려준 돈을 받으려고 집에 잡아 두는 담보입니다. 등기부에 받을 수 있는 최고 금액이 적힙니다. 등기를 접수하는 순간 번호표를 받습니다. 임차인은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 번호표를 받습니다.
임차인이 갖출 수 있는 권리는 셋입니다.
- 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계약을 주장하고, 보증금을 돌려받을 때까지 살 수 있는 힘입니다.: 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계약을 주장하는 힘입니다.
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 집을 판 돈에서 뒤 순위보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다.: 집을 판 돈에서 뒤 순위보다 먼저 받는 권리입니다.
- 보증금이 지역 기준 이하인 임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 등기된 근저당보다도 앞서 받는 것입니다.: 보증금이 작은 임차인이 일정액을 맨 앞에서 받는 권리입니다.
셋 모두 주택임대차보호법에 근거가 있습니다. 아래 조문과 금액은 2026년 10월 현행 법령 기준입니다.
대항력: 입주와 전입신고, 그리고 다음 날 0시
대항력은 두 가지를 마치면 생깁니다. 실제로 들어가 사는 것(입주)과 전입신고입니다. 법은 이 둘을 대항력이 생기는 데 필요한 두 가지로, 실제로 들어가 사는 것(입주)과 전입신고입니다.이라고 부릅니다.[7] 효력은 그날이 아니라 다음 날부터 생깁니다.[1] 대법원은 이 ’다음 날’을 다음 날 오전 0시로 봅니다.[2]
대항력이 있으면 집이 팔려도 새 주인이 집주인 자리를 이어받습니다.[1] 경매로 팔려도 보증금을 다 받지 못했다면 임차권은 사라지지 않습니다.[5] 다만 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 경우에만 그렇습니다. 근저당보다 늦게 갖췄다면 경매 때 임차권도 함께 사라집니다.[6] 그때 남는 것은 집을 판 돈에서 받을 몫뿐이고, 그 몫을 지키는 것이 우선변제권입니다.
번호표 시각에서는 은행이 유리합니다. 등기는 접수한 바로 그때부터 효력이 생기기 때문입니다.[3] 그래서 같은 날 오전에 전입신고를 하고 오후에 근저당이 접수되면 근저당이 앞섭니다.[4]
“전입신고를 먼저 했으니 내가 먼저”라는 생각은 날짜만 보고 시각을 뺀 것입니다. 주민센터나 등기소 같은 기관이 계약서에 그날 날짜를 찍어, 계약이 그날 있었음을 증명하는 것입니다.를 같은 날 받아도 달라지지 않습니다. 대법원은 같은 날 근저당이 등기된 사건에서 은행을 앞 순위로 보았습니다.[4] 입주와 전입은 등기처럼 정확한 시각이 남지 않아 다음 날로 정했다는 것이 대법원의 설명입니다.[4] 같은 날이면 은행이 먼저입니다. 그래서 잔금 날 새 근저당을 막는 특약이 필요하고, 세 번째 챕터에서 다룹니다.
이 틈을 없애려고 권리가 ’그 날의 0시’에 생기게 하는 개정안이 2025년 10월 발의되었습니다.[14] 하지만 2026년 10월 현행 조문은 여전히 ’다음 날’입니다.[1] 개정안은 국회를 통과해 시행되기 전까지 법이 아닙니다. 계약은 현행 조문을 기준으로 준비합니다.
우선변제권: 확정일자를 더하면
대항력은 새 주인에게 맞서는 힘입니다. 집을 판 돈에서 먼저 받을 권리는 아닙니다. 먼저 받으려면 계약서에 확정일자를 더 받아야 합니다. 확정일자는 주민센터나 등기소 같은 곳에서 받습니다.[8]
대항요건과 확정일자를 함께 갖추면 집을 판 돈에서 뒤 순위보다 먼저 보증금을 받습니다.[7] 확정일자를 입주·전입과 같은 날이나 그 전에 받았다면, 이 권리도 다음 날 0시에 생깁니다.[4] 확정일자를 나중에 받았다면 그날에야 조건이 갖춰지므로 그만큼 순서가 밀립니다.[7]
주의할 점은 상대가 ’뒤 순위’라는 것입니다. 나보다 먼저 등기된 근저당은 확정일자가 있어도 여전히 앞에 섭니다.[7] 그리고 이 돈을 받으려면 집을 낙찰받은 사람에게 넘겨주어야 합니다.[7]
최우선변제: 보증금이 작으면 맨 앞에서
세 번째 권리는 줄을 건너뜁니다. 보증금이 작은 임차인은 보증금 중 일정액을 먼저 등기된 근저당보다도 앞서 받습니다.[9] 대신 경매신청이 등기되기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다.[9] 누가 얼마를 받는지는 시행령이 지역마다 정합니다.
| 지역 | 대상이 되는 보증금 | 먼저 받는 일정액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하[10] | 5,500만 원까지[11] |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 이하[10] | 4,800만 원까지[11] |
| 광역시(과밀억제권역과 군 지역 제외), 안산, 광주(경기), 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 이하[10] | 2,800만 원까지[11] |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하[10] | 2,500만 원까지[11] |
표의 금액은 2023년 2월 21일 개정된 값입니다.[10][11] 먼저 받는 돈은 집값의 절반을 넘지 못합니다.[11][9]
놓치기 쉬운 기준이 하나 있습니다. 2023년 개정 전에 근저당 같은 담보물권이 설정된 집이라면, 그 근저당과의 관계에서는 옛 기준을 씁니다.[12] 그래서 같은 보증금이라도 근저당이 언제 설정되었는지에 따라 최우선변제를 받기도 하고 못 받기도 합니다.
최우선변제를 받으려면 경매가 열린 뒤 배당요구를 해야 합니다.[13] 입주와 전입도 배당요구를 마감하는 날까지 계속 유지해야 합니다.[13]
2026년 7월 광주광역시와 전라남도가 전남광주통합특별시로 합쳐졌습니다.[15] 시행령의 지역 구분은 아직 그대로입니다. 시행령이 바뀔 때까지 자치구(옛 광주광역시 지역)는 광역시 기준을 따릅니다.[15][10][11] 시·군(옛 전라남도 지역)은 그 밖의 지역 기준을 따릅니다.[15][10][11]
세 권리가 한 줄에 서면
예를 하나 보겠습니다. 숫자는 모두 가상입니다. 서울 다세대주택을 보증금 1억 5,000만 원에 빌린 임차인이 있습니다. 이 집에는 2024년에 설정된 은행 근저당이 있고, 은행이 받을 돈은 1억 원입니다. 임차인은 근저당 뒤에 입주해 전입신고와 확정일자를 같은 날 마쳤습니다. 집은 경매에서 1억 8,000만 원에 팔렸고, 경매 비용과 세금은 없다고 둡니다.
임차인은 보증금 1억 5,000만 원 가운데 8,000만 원만 받습니다. 보증금의 53.3%이고, 7,000만 원은 받지 못합니다. 확정일자가 없었다면 ③의 2,500만 원을 먼저 받을 권리가 없습니다.[7] 경매신청 등기 뒤에 전입했다면 ①의 5,500만 원도 받지 못합니다.[9] 반대로 근저당이 없는 집이었다면 보증금을 모두 받을 수 있었습니다.
계산 과정 보기
- 최우선변제: 근저당이 2024년에 설정되었으므로 현행 기준을 씁니다. 보증금 1억 5,000만 원은 서울 기준 1억 6,500만 원 이하라 5,500만 원을 맨 앞에서 받습니다. 집값의 절반은 1억 8,000만 ÷ 2 = 9,000만 원이라 한도에 걸리지 않습니다.
- 근저당: 남은 1억 8,000만 − 5,500만 = 1억 2,500만 원에서 은행이 1억 원을 받습니다.
- 우선변제권: 남은 2,500만 원을 임차인이 받습니다. 아직 못 받은 보증금은 1억 5,000만 − 5,500만 = 9,500만 원이라 2,500만 원을 모두 가져갑니다.
- 합계: 5,500만 + 2,500만 = 8,000만 원이고, 8,000만 ÷ 1억 5,000만 = 53.3%입니다. 받지 못하는 돈은 1억 5,000만 − 8,000만 = 7,000만 원입니다.
손실을 만든 것은 권리가 모자라서가 아닙니다. 집값에 비해 앞에 선 빚이 컸기 때문입니다. 다음 챕터에서는 계약 전에 이 위험을 숫자로 가늠하는 법, 곧 집이 경매로 팔려도 보증금을 다 돌려받지 못할 만큼, 집값에 비해 보증금과 앞선 빚이 큰 전세를 흔히 부르는 말입니다.깡통전세를 숫자로 가려내는 법 챕터에서 보기를 가려내는 계산을 다룹니다.
용어 정리
- 대항력
- 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계약을 주장하고, 보증금을 돌려받을 때까지 살 수 있는 힘입니다.
- 대항요건
- 대항력이 생기는 데 필요한 두 가지로, 실제로 들어가 사는 것(입주)과 전입신고입니다.
- 확정일자
- 주민센터나 등기소 같은 기관이 계약서에 그날 날짜를 찍어, 계약이 그날 있었음을 증명하는 것입니다.
- 우선변제권
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 집을 판 돈에서 뒤 순위보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다.
- 최우선변제
- 보증금이 지역 기준 이하인 임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 등기된 근저당보다도 앞서 받는 것입니다.
- 근저당
- 은행 같은 채권자가 빌려준 돈을 받으려고 집에 잡아 두는 담보입니다. 등기부에 받을 수 있는 최고 금액이 적힙니다.
이해도 점검
정답 0 / 3Q13월 2일 오전에 이사하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 같은 날 오후 집주인이 이 집에 은행 근저당 등기를 접수했습니다. 경매가 열리면 누가 앞섭니까?
Q2대항력과 우선변제권에 대한 설명으로 맞는 것은 무엇입니까?
Q3서울의 집에 2024년 설정된 근저당이 있고, 보증금 1억 7,000만 원으로 계약한 임차인이 있습니다. 2026년 10월 현행 시행령으로 이 임차인이 받을 수 있는 최우선변제금은 얼마입니까?
이 챕터의 요약
- 대항력은 입주와 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 접수된 근저당이 임차인보다 앞섭니다.
- 확정일자를 더하면 우선변제권이 생기지만, 먼저 등기된 근저당보다 앞서지는 못합니다.
- 보증금이 지역 기준 이하인 임차인은 일정액을 근저당보다도 먼저 받고, 기준은 근저당이 설정된 때의 시행령을 따릅니다.
출처와 신뢰도
- A주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(2026. 1. 2. 시행)입니다. 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다는 제1항과, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결 (건물명도) · 국가법령정보센터 (법제처)대법원 판결 원문입니다. 제3조의 '익일부터'는 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 뜻이라는 판결요지를 가져왔습니다.본문으로
- A부동산등기법 제6조 (등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 등기관이 등기를 마치면 그 등기는 접수한 때부터 효력이 생긴다는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
- A대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 (배당이의) · 국가법령정보센터 (법제처)대법원 판결 원문입니다. 확정일자를 입주·전입신고와 같은 날 또는 그 전에 갖추면 우선변제권도 다음 날을 기준으로 생기고, 같은 날 근저당을 등기한 은행이 선순위라는 판단과, 다음 날로 정한 취지를 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 임차권은 경매의 경락으로 소멸하지만 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다는 조문을 가져왔습니다.본문으로
- A대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 · 국가법령정보센터 (법제처)대법원 판결 원문입니다. 경락으로 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸해 경락인에게 주장할 수 없다는 판결요지 [1]을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받는다는 제2항과, 주택을 넘겨주어야 보증금을 받는다는 제3항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 확정일자를 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이 부여한다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받고, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하며, 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다는 제1·3항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 시행령 제11조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(2026. 7. 1. 시행본, 금액은 2023. 2. 21. 개정)입니다. 최우선변제를 받을 임차인의 보증금 기준 서울 1억 6,500만 원, 과밀억제권역 등 1억 4,500만 원, 광역시 등 8,500만 원, 그 밖의 지역 7,500만 원을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(금액은 2023. 2. 21. 개정)입니다. 먼저 받는 일정액 서울 5,500만 원, 과밀억제권역 등 4,800만 원, 광역시 등 2,800만 원, 그 밖의 지역 2,500만 원과, 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제한다는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 시행령 (부칙 대통령령 제33254호, 2023. 2. 21.) · 국가법령정보센터 (법제처)시행령 본문과 부칙입니다. 제10조제1항과 제11조의 개정 금액은 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정에 따른다는 부칙 제2조를 가져왔습니다.본문으로
- A대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 (배당이의) · 국가법령정보센터 (법제처)대법원 판결 원문입니다. 최우선변제를 받으려면 주택의 인도와 주민등록이 배당요구의 종기까지 계속 유지되어야 하고, 임차인은 배당요구로 이 권리를 행사한다는 판결요지를 가져왔습니다.본문으로
- A주택임대차보호법 일부개정법률안 (한창민 의원 등 10인, 의안번호 2213489) · 법제처 국민참여입법센터국회 의안 정보입니다. 임차인의 권리가 생기는 때를 '그 날의 0시'로 앞당기는 안을 2025년 10월 2일 발의했다는 진행 상황을 가져왔습니다.본문으로
- A전남광주통합특별시 설치를 위한 특별법 (제7조, 제11조, 부칙 제1조) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 법률(2026. 10. 13. 시행본)입니다. 전라남도와 광주광역시를 폐지하고 통합특별시를 설치한다는 제7조, 2026년 7월 1일 시행이라는 부칙 제1조, 개별 법령에서 광역시와 도의 규정이 다르면 그 법령이 개정될 때까지 자치구 관할구역에는 광역시 규정을, 시·군 관할구역에는 도 규정을 적용한다는 제11조 제10항을 가져왔습니다.본문으로