청약통장이 쌓는 것은 이자보다 순서입니다
첫 월급을 받으면 적금, 청약, 투자 가운데 무엇부터 할지 고민하게 됩니다. 그런데 청약통장이 쌓는 것은 이자보다, 새로 분양하는 집에 줄을 서는 자격입니다. 국민주택과 민영주택이 통장에서 각각 무엇을 보는지 살펴봅니다.
청약통장은 줄을 서는 자격을 쌓습니다
첫 월급 코스 2장은 무엇을 하든 차 수리, 병원비, 소득 중단처럼 예상하지 못한 지출에 쓰려고 따로 떼어 둔 현금입니다.비상금을 먼저 두는 이유와 크기 챕터에서 보기부터 두라고 했습니다. 이 코스는 그다음 고민거리인 청약통장을 다룹니다.
청약통장은 흔히 저축 상품으로 소개됩니다. 하지만 이 통장이 정말로 쌓는 것은 새로 분양하는 집에 줄을 설 자격입니다. 이자 이야기는 3장에서 따로 다룹니다.
지금 새로 만들 수 있는 청약통장은 국민주택과 민영주택에 모두 청약할 수 있는 통장입니다. 지금 새로 만들 수 있는 청약통장은 이것 하나입니다. 하나뿐입니다. 모든 금융기관을 통틀어 한 사람이 한 계좌만 가질 수 있습니다.[1] 누구나 가입할 수 있고, 매달 2만 원 이상 50만 원 이하를 넣습니다.[2]
인기 공연의 팬클럽 선예매를 떠올려 보세요. 어떤 공연은 회비를 몇 달 빠짐없이 냈는지, 모두 얼마를 냈는지로 순번을 매깁니다. 어떤 공연은 가입 기간과 계좌 잔액이 기준을 넘은 회원만 받고, 그 안에서는 점수나 추첨으로 고릅니다. 앞의 방식이 국가나 공공기관이 짓거나, 주택도시기금의 지원을 받아 짓는 국민주택규모 이하 주택입니다., 뒤의 방식이 국민주택을 뺀 나머지 주택입니다.입니다.
국민주택과 민영주택, 그리고 규제지역
통장에 쌓인 기록은 어떤 집에 청약하느냐에 따라 다르게 읽힙니다. 국가나 한국토지주택공사 같은 공공 쪽이 짓는 집이 국민주택입니다. 주택도시기금의 지원을 받아 짓는 집도 국민주택입니다. 다만 둘 다 한 세대의 전용면적이 85㎡ 이하인 주택입니다. 수도권 밖에서 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다. 이하여야 하고, 그 밖의 주택은 모두 민영주택입니다.[3]
국민주택은 세대원 모두가 집을 갖고 있지 않은 세대의 구성원입니다. 같은 등본에 오른 부모도 세대원입니다.에게 공급합니다.[4] 세대원 모두가 집이 없는 세대의 구성원이라는 뜻입니다.[5] 민영주택은 성년자에게 한 사람에 한 채를 기준으로 공급합니다.[4]
지역도 규칙을 바꿉니다. 정부는 집값이 불안한 곳을 집값 안정을 위해 정부가 지정하는 규제지역입니다. 청약 1순위에 가입 2년과 세대주 요건이 붙습니다.로 지정합니다.[6] 분양이 과열된 곳은 주택 시장 과열을 막으려고 정부가 지정하는 지역입니다. 이곳의 주택은 취득세가 더 무거울 수 있습니다.증여세는 얼마이고 언제까지 내나 챕터에서 보기으로 지정하는데, 청약 규칙은 이곳을 분양이 과열된 곳으로 지정한 조정대상지역을 청약 규칙에서 부르는 이름입니다. 1순위 요건이 투기과열지구와 같습니다.이라 부릅니다.[7][5] 이 두 곳은 1순위가 되기가 가장 까다롭습니다. 2026년 7월 기준으로 서울은 25개 구 전체가 두 지역에 함께 들어 있습니다.[15]
1순위가 되는 조건을 한 표로 모으면 다음과 같습니다.[8][11]
| 지역 | 국민주택 1순위 | 민영주택 1순위 |
|---|---|---|
| 수도권 | 가입 1년, 12회 납입 | 가입 1년, 민영주택 1순위가 되려면 공고일에 통장 잔액이 닿아 있어야 하는 금액입니다. |
| 수도권 밖 | 가입 6개월, 6회 납입 | 가입 6개월, 예치기준금액 |
| 투기과열지구·청약과열지역 | 가입 2년, 24회 납입, 세대주 | 가입 2년, 예치기준금액, 세대주 |
정부가 집값 과열을 막으려고 정한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말입니다.LTV·DTI·DSR은 각각 무엇을 재나 챕터에서 보기에서는 최근 5년 안에 당첨된 세대가 아니어야 하는 등 조건이 더 붙습니다.[8][11] 시·도지사가 과열을 막으려고 가입기간을 더 늘려 공고하기도 합니다.[8][11]
“통장을 오래 갖고 있으면 어디서든 1순위”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 투기과열지구와 청약과열지역에서는 세대주여야 1순위가 됩니다.[8][11] 그래서 부모 세대에 세대원으로 올라 있는 20대는 통장이 몇 년 되었든 서울에서는 2순위로 신청하게 됩니다. 2순위 신청자는 1순위 신청자가 물량보다 적을 때에만 당첨될 수 있습니다.[13] 규제지역은 지정과 해제로 바뀌니, 청약할 단지의 공고에서 확인합니다.[6][13]
국민주택은 한 달에 한 칸씩 쌓은 기록을 봅니다
1순위 안에서도 신청자가 물량보다 많으면 정해진 순서로 줄을 세웁니다.[8] 가장 먼저 보는 것은 집 없이 지낸 기간이 3년 이상인지입니다. 그다음은 통장 기록입니다. 전용 40㎡를 넘는 집은 국민주택에서 순서를 정할 때 쓰는 납입 인정금액의 합입니다. 한 회차에 25만 원까지만 셉니다., 그 이하는 납입 횟수가 많은 사람이 앞섭니다. 여기까지 같으면 추첨합니다.[8]
신청자의 신청자와 배우자가 집 없이 지낸 기간입니다. 30세가 되는 날이나 그 전의 혼인신고일부터 셉니다.가점 84점과 추첨제 살펴보기 챕터에서 보기은 30세가 되는 날부터 셉니다.[8] 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 그래서 미혼인 20대는 저축총액이 아무리 많아도, 3년 이상 집 없이 지낸 사람들 뒤에 섭니다.
저축총액에는 한 회차에 25만 원까지만 들어갑니다.[9] 어느 달에 더 많이 넣어도 그 달은 25만 원으로 셉니다.[9] 한꺼번에 미리 넣어도 횟수는 가입한 뒤 지난 달 수보다 많이 셀 수 없습니다.[9]
통장을 만들고 2년 동안 매달 넣는다고 해 보겠습니다.
| 매달 넣는 돈 | 2년 동안 넣은 돈 | 납입 횟수 | 국민주택 저축총액 |
|---|---|---|---|
| 10만 원 | 240만 원 | 24회 | 240만 원 |
| 25만 원 | 600만 원 | 24회 | 600만 원 |
| 50만 원 | 1,200만 원 | 24회 | 600만 원 |
매달 50만 원을 넣은 사람의 저축총액은 25만 원씩 넣은 사람과 같습니다. 한도를 넘긴 돈은 줄의 순서를 앞당기지 못합니다.
한국토지주택공사 같은 곳이 분양하는 공공분양주택은 물량을 따로 나눕니다.[14] 일반공급의 50%는 2세 미만 자녀가 있는 사람에게 먼저 줍니다.[14] 남은 물량 가운데 일부는 위의 순서대로 주고, 나머지는 추첨합니다.[14]
3년 이상 무주택인가 → 저축총액 또는 납입 횟수 → 추첨
통장으로 늘릴 수 있는 것은 납입 횟수와 저축총액뿐입니다. 둘 다 한 달에 한 칸씩만 쌓입니다. 늦게 시작한 사람이 돈을 한꺼번에 넣어 따라잡을 수는 없습니다.
같은 주민등록표에 오른 부모도 내 세대에 들어갑니다.[5] 그래서 집을 가진 부모와 같은 등본에 있으면, 원칙적으로 국민주택 일반공급을 신청할 수 없습니다.[4] 다만 60세 이상인 부모(직계존속)가 가진 집은 없는 것으로 보는 예외가 있습니다.[10] 일부 결혼, 출산, 첫 집 마련처럼 정해진 사정이 있는 무주택자에게 일반공급과 따로 떼어 주는 물량입니다. 한 세대가 평생 한 번 당첨될 수 있습니다.특별공급은 사정이 맞는 사람만 서는 줄입니다 챕터에서 보기은 이 예외를 쓰지 않습니다.[10] 어느 특별공급이 그런지는 4장에서 봅니다.
민영주택은 가입기간과 잔액을 봅니다
민영주택 1순위는 납입 횟수를 보지 않습니다.[1] 대신 가입기간과 예치기준금액을 봅니다.[11] 예치기준금액은 공고일에 통장 잔액이 닿아 있어야 하는 금액입니다.[11] 금액은 사는 곳과 청약할 집의 넓이로 정해집니다.[12]
| 한 세대가 혼자 쓰는 집 안의 면적입니다. 계단이나 복도처럼 함께 쓰는 공간은 빠집니다.5억 원 집 한 채의 총비용 챕터에서 보기 | 서울·부산 | 그 밖의 광역시 | 특별시·광역시 밖 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300만 원 | 250만 원 | 200만 원 |
| 102㎡ 이하 | 600만 원 | 400만 원 | 300만 원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만 원 | 700만 원 | 400만 원 |
| 모든 면적 | 1,500만 원 | 1,000만 원 | 500만 원 |
서울에 살며 85㎡ 이하에 청약한다면 300만 원이 필요합니다.[12] 이 문턱은 언제 넣었는지가 아니라 공고일 현재 잔액만 봅니다.[11] 그래서 모자란 돈을 공고 전에 한꺼번에 넣어도 됩니다.[1] 1,500만 원까지는 한 달 한도를 넘겨 한꺼번에 넣을 수 있습니다.[1] 문턱을 넘은 뒤로는 잔액이 더 많아도 순서가 바뀌지 않습니다.
1순위 안에서 경쟁이 붙으면 가점제와 추첨제로 당첨자를 고릅니다.[11]
두 갈래를 한 표로 모으면 다음과 같습니다.
| 구분 | 국민주택 | 민영주택 |
|---|---|---|
| 공급 기준 | 무주택세대구성원, 한 세대에 한 채 | 성년자, 한 사람에 한 채 |
| 1순위 안의 순서 | 무주택 3년 이상 먼저, 저축총액 또는 납입 횟수 | 가점제와 추첨제 |
| 통장으로 늘릴 수 있는 것 | 납입 횟수, 회차당 25만 원까지의 저축총액 | 가입기간, 공고일 현재 잔액 |
민영주택에서 통장은 문턱을 넘겨 줄 뿐입니다. 같은 1순위 안의 순서는 통장 밖의 사정이 정합니다. 다음 챕터에서는 그 사정을 점수로 바꾸는 가점제와 추첨제를 살펴봅니다.
용어 정리
- 주택청약종합저축
- 국민주택과 민영주택에 모두 청약할 수 있는 통장입니다. 지금 새로 만들 수 있는 청약통장은 이것 하나입니다.
- 국민주택
- 국가나 공공기관이 짓거나, 주택도시기금의 지원을 받아 짓는 국민주택규모 이하 주택입니다.
- 민영주택
- 국민주택을 뺀 나머지 주택입니다.
- 국민주택규모
- 한 세대의 전용면적이 85㎡ 이하인 주택입니다. 수도권 밖에서 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다.
- 무주택세대구성원
- 세대원 모두가 집을 갖고 있지 않은 세대의 구성원입니다. 같은 등본에 오른 부모도 세대원입니다.
- 저축총액
- 국민주택에서 순서를 정할 때 쓰는 납입 인정금액의 합입니다. 한 회차에 25만 원까지만 셉니다.
- 예치기준금액
- 민영주택 1순위가 되려면 공고일에 통장 잔액이 닿아 있어야 하는 금액입니다.
- 투기과열지구
- 집값 안정을 위해 정부가 지정하는 규제지역입니다. 청약 1순위에 가입 2년과 세대주 요건이 붙습니다.
- 청약과열지역
- 분양이 과열된 곳으로 지정한 조정대상지역을 청약 규칙에서 부르는 이름입니다. 1순위 요건이 투기과열지구와 같습니다.
이해도 점검
정답 0 / 3Q1매달 50만 원씩 넣는 사람과 25만 원씩 넣는 사람이 같은 날 통장을 만들었습니다. 국민주택에서 순서를 정하는 저축총액은 어떻게 됩니까?
Q2부모 세대에 세대원으로 올라 있는 26세가 서울의 민영주택에 청약하려 합니다. 통장은 2년이 넘었고 잔액도 기준을 넘습니다. 맞는 판단은 무엇입니까?
Q3서울에 사는 사람의 통장이 가입 13개월째이고 잔액은 130만 원입니다. 규제지역이 아닌 수도권의 전용 84㎡ 민영주택에 1순위로 청약하려면 무엇이 필요합니까?
이 챕터의 요약
- 국민주택은 납입 횟수와 저축총액으로 줄을 세우고, 저축총액은 한 달에 25만 원까지만 쌓입니다.
- 민영주택 1순위는 가입기간과 공고일 현재 잔액을 보고, 그 안의 경쟁은 가점제와 추첨제로 가립니다.
- 서울 같은 규제지역의 1순위는 세대주여야 해서, 부모 세대의 세대원은 그곳에서 2순위입니다.
출처와 신뢰도
- A주택청약종합저축 상품안내 · 주택도시기금 (국토교통부)기금 운용 주체의 공식 안내입니다. 2015년 9월 1일부터 입주자저축이 주택청약종합저축으로 일원화되고 전 금융기관을 통해 1계좌만 가입할 수 있다는 것, 잔액이 1,500만 원 미만이면 월 50만 원을 넘겨 1,500만 원까지 일시예치할 수 있다는 것, 민영주택의 공급 신청 자격에는 납입 횟수가 들어가지 않는다는 것을 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 제9조 (가입 및 납입조건) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문(2026. 6. 15. 시행본)입니다. 주택청약종합저축은 누구든지 가입할 수 있고, 매월 약정된 날에 2만 원 이상 50만 원 이하를 납입한다는 제1항·제3항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택법 제2조 (정의) · 국가법령정보센터 (법제처)법령 원문입니다. 국민주택(국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 짓거나 주택도시기금 지원을 받는 국민주택규모 이하 주택), 국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하), 민영주택(국민주택을 제외한 주택)의 정의인 제5호~제7호를 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 제4조 (주택의 공급대상) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 국민주택은 성년자인 무주택세대구성원에게 1세대 1주택, 민영주택은 성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공급한다는 제1항 제1호·제2호를 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 제2조 (정의) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 세대에 같은 주민등록표에 오른 직계존속이 들어간다는 제2호의3, 무주택세대구성원의 정의인 제4호, 주택법 제63조의2 제1항 제1호의 조정대상지역을 청약과열지역이라 부르는 제7호 라목을 가져왔습니다.본문으로
- A주택법 제63조 (투기과열지구의 지정 및 해제) · 국가법령정보센터 (법제처)법령 원문입니다. 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위해 투기과열지구를 지정하거나 해제할 수 있다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택법 제63조의2 (조정대상지역의 지정 및 해제) · 국가법령정보센터 (법제처)법령 원문입니다. 국토교통부장관이 분양 등이 과열됐거나 과열될 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 지정할 수 있다는 제1항 제1호를 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 제27조 (국민주택의 일반공급) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 지역별 1순위 요건(수도권 1년·12회, 수도권 밖 6개월·6회, 투기과열지구·청약과열지역 2년·24회와 세대주·5년 내 당첨 세대 제외, 시·도지사의 기간 연장)인 제1항, 40㎡ 초과는 저축총액, 40㎡ 이하는 납입 횟수로 3년 이상 무주택세대구성원부터 공급하는 제2항, 신청자의 무주택기간을 30세(그 전 혼인 시 혼인신고일)부터 세는 제3항, 같으면 추첨하는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 제10조 (월납입금을 선납 또는 연체한 경우 등의 처리) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 납입 횟수는 순차납입횟수를 넘지 못하고(제4항 제1호), 월 납입금이 25만 원을 넘으면 저축총액에 25만 원으로 산정한다는 제5항 제1호를 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 제53조 (주택소유 여부 판정기준) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 60세 이상의 직계존속이 가진 주택은 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 제6호와, 일부 특별공급의 무주택 판단에는 제6호를 적용하지 않는다는 단서를 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 제28조 (민영주택의 일반공급) · 국가법령정보센터 (법제처)현행 조문입니다. 입주자모집공고일 현재 순위로 선정하며, 지역별 1순위 요건(수도권 1년, 수도권 밖 6개월, 투기과열지구·청약과열지역 2년과 세대주·5년 내 당첨 세대 제외·2주택 이상 세대 제외, 시·도지사의 기간 연장)과 별표 2의 예치기준금액 납입을 요구하는 제1항, 1순위 안의 경쟁을 가점제와 추첨제로 가리는 제2항·제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택공급에 관한 규칙 [별표 2] 민영주택 청약 예치기준금액 · 법제처 국가법령정보센터법령 원문(2026. 6. 15. 시행본에 실린 별표, 2023. 5. 10. 개정)입니다. 지역(서울·부산, 그 밖의 광역시, 그 밖의 지역)과 전용면적(85㎡·102㎡·135㎡ 이하, 모든 면적)별 예치기준금액표와, 지역은 공고일 현재 주민등록표상 거주지라는 비고를 가져왔습니다.본문으로
- A청약제도안내 · 당첨자 선정 · 청약홈 (한국부동산원)청약 업무 수행기관의 공식 안내입니다. 1순위 청약이 미달일 때에만 2순위 신청분에서 당첨자를 고른다는 것과, 세부 선정 기준은 사업주체의 입주자모집공고문을 참고하라는 안내를 가져왔습니다.본문으로
- A공공주택 특별법 시행규칙 [별표 6] 분양전환공공임대주택 및 공공분양주택의 입주자 자격 · 법제처 국가법령정보센터법령 원문(2026. 6. 22. 개정)입니다. 공공분양주택 일반공급의 50%(올림)를 2세 미만 자녀(태아 포함)가 있는 사람에게 우선공급하고, 30%(올림)와 남은 주택을 「주택공급에 관한 규칙」 제27조의 순차로 1순위에게 공급하며, 나머지는 추첨한다는 제1호를 가져왔습니다.본문으로
- A[참고] 투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정 (2026. 6. 30.) · 대한민국 정책브리핑 (국토교통부 보도자료)정부 부처 보도자료(첨부 원문)입니다. 서울 25개 구 전체(강남·서초·송파·용산 외 21개 구는 2025. 10. 16. 지정)와, 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시를 더한 경기 15곳이 투기과열지구이자 조정대상지역이라는 현황표(참고2)와, 규제지역에서는 청약 1순위에 가입 2년·세대주 요건이 붙는다는 지정효과표(참고1)를 가져왔습니다. 2026년 10월 23일까지 정책브리핑의 국토교통부 보도자료에서 이후의 해제 발표는 찾지 못했습니다.본문으로