DSR 한도 안에서 얼마까지 빌릴 수 있나

출발점은 1년에 갚을 수 있는 돈#

앞 챕터에서 DSR총부채원리금상환비율입니다. 연소득에 견준 모든 금융부채의 1년 원금과 이자의 비율입니다.LTV·DTI·DSR은 각각 무엇을 재나 챕터에서 보기은 1년 소득 가운데 모든 대출의 원금과 이자가 차지하는 비율이라고 했습니다. 은행은 새로 빌릴 돈까지 합쳐 가계대출이 1억 원을 넘는 사람에게 이 비율을 40%까지만 허용합니다.[1] 그러니 DSR 한도의 출발점은 빌릴 금액이 아니라 1년에 갚을 수 있는 돈입니다.

앞 챕터의 가상 예시를 다시 쓰겠습니다. 연소득은 5,000만 원이고 다른 대출은 없습니다. 이 사람은 1년에 원리금갚아야 할 원금과 이자를 합친 돈입니다.으로 2,000만 원까지 쓸 수 있습니다. 한 달로 나누면 약 167만 원입니다.

은행은 이 한 달 상환액에서 거꾸로 셈해 빌릴 수 있는 원금을 구합니다. 매달 같은 금액을 갚는 원리금균등분할상환원금과 이자를 합친 금액이 매달 같도록 나누어 갚는 방식입니다.대출 금리의 세 층과 갚는 방식 챕터에서 보기이라면, 실제로 갚기로 한 금액이 곧 1년 원리금이 됩니다.[2] 그래서 금리와 만기만 알면 빌릴 수 있는 원금이 나옵니다. 금리가 높을수록 한 달 상환액 가운데 이자로 나가는 몫이 커서 원금은 작아집니다. 만기가 길수록 더 여러 달에 나눠 갚으니 원금은 커집니다.

한도를 셀 때만 더하는 금리#

그런데 은행은 실제 금리를 그대로 넣지 않습니다. 실제 금리에 스트레스 금리DSR 한도를 셀 때만 실제 금리에 더하는 금리입니다. 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다.를 더해 한도를 셉니다.[3] 변동금리 대출은 쓰는 동안 금리가 오르면 갚을 돈이 늘어나기 때문입니다.[3] 이렇게 셈하는 제도를 스트레스 DSR실제 금리에 스트레스 금리를 더해 DSR과 대출 한도를 세는 제도입니다.이라고 부릅니다. 변동금리 이자가 언제 어떻게 바뀌는지는 기준금리 코스 2장에서 따라가 보았습니다.

더하는 금리는 지역과 대출 종류에 따라 다릅니다.[4]

같은 사람이 실제 금리 4%, 30년 만기로 빌린다면 DSR 한도는 다음과 같습니다(직접 계산).

수도권에서는 스트레스 금리 하나로 한도가 1억 원 가까이 줄었습니다. 금융위원회도 같은 조건의 수도권 한도를 약 2억 5,100만 원으로 계산했습니다.[5] 더하는 금리가 1.5%p이던 때는 약 2억 9,400만 원이었습니다.[5]

계산 과정 보기

원리금균등분할상환에서 빌릴 수 있는 원금은 월 상환액 × [1 − (1 + r)⁻ⁿ] ÷ r입니다. r은 월 금리(연 금리 ÷ 12), n은 상환 개월 수입니다.

• 월 상환액: 5,000만 원 × 40% ÷ 12 = 166만 6,667원입니다.
• 연 4%, 360개월: 166만 6,667원 × 209.46 = 약 3억 4,910만 원입니다.
• 연 4.75%(4% + 1.5% × 50%): 166만 6,667원 × 191.70 = 약 3억 1,950만 원입니다.
• 연 7%(4% + 3.0%): 166만 6,667원 × 150.31 = 약 2억 5,051만 원입니다.
• 실제 상환액: 2억 5,051만 원을 연 4%, 360개월로 갚으면 월 119만 5,986원, 1년 약 1,435만 원이고 5,000만 원의 28.7%입니다.

연소득·금리·만기를 바꾸면#

수도권 변동금리 예시를 기준으로 조건을 하나씩 바꿔 보겠습니다(직접 계산).

연소득은 한도와 같은 비율로 움직입니다. 1년에 갚을 수 있는 돈이 소득의 40%로 정해지기 때문입니다.[1] 금리는 1%p만 올라도 한도가 9%쯤 줄어듭니다.

만기는 늘릴수록 한도가 커지지만, 늘어나는 폭은 갈수록 작아집니다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출은 2025년 6월 28일부터 만기를 30년보다 길게 잡을 수 없습니다.[6] 그 밖의 지역도 DSR을 셀 때 만기는 원칙적으로 40년을 넘기지 못합니다.[2] 게다가 만기가 길면 이자도 오래 냅니다. 같은 2억 5,100만 원을 실제 금리 4%로 빌리면, 30년 만기의 총이자가 20년보다 약 6,600만 원 많습니다(직접 계산).

계산 과정 보기

• 연소득 4,000만 원: 월 133만 3,333원 × 150.31 = 약 2억 41만 원으로 기준의 80%입니다.
• 금리 5%(셈하는 금리 8%): 166만 6,667원 × 136.28 = 약 2억 2,714만 원이고, 기준보다 9.3% 적습니다.
• 만기 20년(240개월, 7%): 166만 6,667원 × 128.98 = 약 2억 1,497만 원으로, 30년(약 2억 5,051만 원)보다 약 3,554만 원 적습니다.
• 총이자: 2억 5,051만 원을 연 4%로 20년에 갚으면 약 1억 1,382만 원, 30년에 갚으면 약 1억 8,004만 원이고 차이는 약 6,622만 원입니다.

아래 계산기에 내 연소득과 다른 대출, 금리, 만기, 지역을 넣으면 같은 순서로 한도와 실제 월 상환액이 바로 나옵니다. 처음 값은 수도권 예시입니다.

연소득만 원다른 대출의 1년 원리금만 원이미 있는 대출에서 1년 동안 갚는 원금과 이자입니다.실제 연 금리%만기년한도를 셀 때 더하는 스트레스 금리더하지 않음지방 주택담보대출 (0.75%p)수도권·규제지역 주택담보대출 (3.0%p)신용대출·그 밖의 대출 (1.5%p)

DSR 한도(빌릴 수 있는 원금)

2억 5,051만 2,613원

1년 원리금 상한(연소득 40% − 다른 대출)

2,000만 원

한도를 셀 때 쓰는 금리

7%

실제 금리로 갚는 월 상환액

119만 5,986원

실제 1년 상환액의 연소득 대비

28.7%

이 금액은 소득 잣대 하나로 본 한도입니다. 실제 한도는 앞 챕터처럼 집값 잣대와 금액 상한과도 견주어 가장 낮은 쪽으로 정해집니다. 다음 챕터에서는 다른 대출과 금리 유형이 한도를 어떻게 바꾸는지, 그리고 한도를 둘러싼 흔한 착각을 살펴봅니다.

용어 정리

원리금

갚아야 할 원금과 이자를 합친 돈입니다.

스트레스 금리

DSR 한도를 셀 때만 실제 금리에 더하는 금리입니다. 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다.

스트레스 DSR

실제 금리에 스트레스 금리를 더해 DSR과 대출 한도를 세는 제도입니다.

만기

빌린 돈을 모두 갚기로 한 날까지의 기간입니다.

용어 사전 전체 보기

이해도 점검

정답 0 / 3

Q1DSR 한도를 셀 때 은행이 가장 먼저 정하는 것은 무엇입니까?

A집 담보가치의 70%입니다.B내 예금 잔액입니다.C연소득 가운데 1년에 원리금으로 쓸 수 있는 상한입니다.D신용점수 구간입니다.

해설

DSR은 연소득에 견준 1년 원리금의 비율이라, 1년에 갚을 수 있는 돈의 상한이 먼저 정해집니다. 은행은 그 금액을 금리와 만기로 되돌려 빌릴 수 있는 원금을 구합니다. 담보가치는 DSR이 아니라 LTV가 보는 것입니다.

Q2수도권에서 변동금리 주택담보대출 한도를 셀 때 더하는 스트레스 금리는, 실제로 내는 이자를 어떻게 바꿉니까?

A바꾸지 않습니다. 한도를 셀 때만 쓰고 실제 금리에는 붙지 않습니다.B그만큼 실제 금리가 올라 이자를 더 냅니다.C첫해에만 실제 금리에 붙습니다.D나중에 고정금리로 바꾸면 그만큼 이자를 돌려받습니다.

해설

스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 위험을 한도에 미리 반영하려는 계산용 금리입니다. 실제 대출 금리에는 붙지 않습니다. 그래서 한도를 꽉 채워 빌려도 실제 금리로 갚는 돈은 연소득의 40%보다 적습니다.

Q3다른 조건이 같을 때 만기를 20년에서 30년으로 늘리면 어떻게 됩니까?

A한도와 총이자가 모두 줄어듭니다.B한도는 늘지만, 같은 돈을 빌려도 총이자가 늘어납니다.C한도는 그대로이고 한 달 상환액만 줄어듭니다.DDSR은 만기와 관계가 없어 아무것도 바뀌지 않습니다.

해설

같은 한 달 상환액을 더 여러 달 내므로 빌릴 수 있는 원금이 커집니다. 다만 이자를 내는 기간도 길어져 총이자가 늘어납니다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출은 2025년 6월 28일부터 만기를 30년보다 길게 잡을 수 없습니다.

출처와 신뢰도

1. A은행업감독규정 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 · 법제처 국가법령정보센터 (금융위원회 고시 제2026-40호, 2026. 10. 2. 시행)현행 고시의 별표입니다. DSR은 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율이라는 정의(제1호 타목)와, 은행은 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 DSR 40%를 넘지 않는 범위에서 가계대출을 취급한다는 규정(제4호 가목)을 가져왔습니다.본문으로
2. A은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 · 법제처 국가법령정보센터 (금융감독원 세칙, 2026. 6. 30. 시행본)현행 세칙의 별표입니다. 원금을 전액 분할 상환하는 주택담보대출은 분할상환 개시 이후 실제 상환액과 실제 부담 이자로 원리금을 센다는 DSR 부채산정 방식 표(표3)와, DSR 부채산정에 쓰는 만기는 대출 전 기간의 상환능력이 입증되지 않으면 40년을 넘을 수 없다는 규정(제12-2호 사목)을 가져왔습니다.본문으로
3. A3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 (보도자료, 2025. 5. 20.) · 금융위원회소관 부처의 발표입니다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 쓰는 차주가 대출 기간 중 금리 상승으로 원리금 부담이 늘 가능성을 감안해 DSR을 셀 때 가산금리를 부과해 한도를 산출하고 실제 대출금리에는 부과하지 않는 제도라는 설명과, 2025년 7월 1일부터 3단계가 전 업권의 가계대출에 적용된다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
4. A’26년 하반기 스트레스 DSR 운영방안 (보도자료, 2026. 6. 30.) · 전국은행연합회금융위원회 행정지도에 따라 은행권이 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 적용하는 기준입니다. 최종 적용 금리는 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율이고, 수도권·규제지역 주담대 3.0%·100%, 지방 주담대 1.5%·50%(2단계), 신용대출·기타대출 1.5%·100%라는 표, 신용대출은 총잔액이 1억 원을 넘을 때만 적용한다는 주석, 스트레스 금리는 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리의 과거 5년 최고치와 현재 금리의 차이로 하한 1.5%~상한 3.0%(수도권·규제지역 주담대는 3.0% 이상)에서 정하고 매년 6·12월에 발표해 6개월간 적용한다는 설명을 가져왔습니다.본문으로
5. AST금리 인상 / 전세대출 DSR 포함 시 차주 영향 (참고자료, 2025. 10. 15.) · 금융위원회소관 부처의 분석 자료입니다. 소득 5천만 원, 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.0%, 다른 대출이 없는 차주의 수도권·규제지역 변동형 주담대 한도가 스트레스 금리 1.5%에서 2.94억 원, 3.0%에서 2.51억 원(은행권 DSR 40% 기준)이라는 계산을 가져왔습니다.본문으로
6. A「긴급 가계부채 점검회의」를 개최하여 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표 (보도자료, 2025. 6. 27.) · 금융위원회소관 부처의 발표입니다. 수도권·규제지역 내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 막는다는 내용(현행 자율관리 30~40년 이내 → 30년 이내, 2025. 6. 28. 시행)을 가져왔습니다. 2026년 8월 13일 금융 종합대책은 LTV·DSR 비율과 주담대 한도 같은 대출규제를 확고하게 유지한다고 밝혔고, 만기 제한을 푼다는 발표는 찾지 못했습니다.본문으로