집값 말고 드는 돈의 목록
5억 원짜리 집을 사려면 5억 원만 있으면 될까요? 집값을 치르고 내 이름으로 등기를 마치기까지 세금과 보수와 수수료가 따로 붙습니다. 이 챕터는 그 돈이 무엇이고 무엇에 따라 커지는지 하나씩 살펴봅니다.
집값 말고도 준비할 돈
대출 한도 코스 1장에서 대출 한도는 집의 은행이 대출 한도를 셀 때 매기는 집의 값입니다. 기준시가, 감정평가액, 공신력 있는 시세 가운데 하나를 씁니다.LTV·DTI·DSR은 각각 무엇을 재나 챕터에서 보기에 견주어 잰다고 보았습니다. 그런데 집을 사려면 집값 말고도 돈이 따로 듭니다. 큰 덩어리는 넷입니다. 집 같은 재산을 얻었을 때 지방자치단체에 내는 세금입니다. 돈을 주고 산 집은 실제로 치른 값에 매깁니다.와 따라붙는 세금, 거래를 중개한 공인중개사에게 내는 보수입니다. 상한 요율 안에서 협의해 정합니다., 등기나 허가를 신청할 때 법에 따라 사야 하는 나라의 채권입니다. 주택도시기금의 재원이 됩니다., 등기 비용입니다.
해외 쇼핑몰에서 물건을 산다고 해 봅시다. 물건값 말고도 관세, 구매대행 수수료, 배송비가 붙습니다. 집에서는 물건값이 집값, 관세가 취득세, 대행 수수료가 중개보수, 배송이 등기입니다. 다만 직구 배송비와 달리, 집에 붙는 돈은 대부분 집값이나 공시가격이 클수록 함께 커집니다.
취득세와 따라붙는 두 세금
집을 사면 취득세를 냅니다. 돈을 주고 산 집은 실제로 치른 값에 세금을 매깁니다.[1] 그 값이 6억 원 이하면 세율은 1%입니다.[2] 9억 원을 넘으면 3%이고, 그 사이는 값이 오를수록 세율도 조금씩 오릅니다.[2] 잔금을 치른 날이 집을 얻은 날이고, 그날부터 60일 안에 스스로 신고하고 냅니다.[3][4]
취득세에는 세금 두 개가 따라붙습니다. 취득세에 따라붙는 지방세입니다. 돈을 주고 산 집이라면 취득세율의 절반에 20%를 곱한 비율로 냅니다.는 취득세율의 절반에 20%를 곱한 비율입니다.[5] 그래서 취득세가 1%인 집이면 지방교육세는 0.1%입니다.[5] 취득세에 따라붙는 국세입니다. 전용면적이 국민주택규모(대체로 85㎡) 이하인 주택에는 붙지 않습니다.는 집값의 0.2%입니다.[6] 다만 한 세대가 혼자 쓰는 집 안의 면적입니다. 계단이나 복도처럼 함께 쓰는 공간은 빠집니다.5억 원 집 한 채의 총비용 챕터에서 보기이 85㎡ 이하인 집에는 붙지 않습니다.[7][8]
| 실제로 치른 집값 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세(85㎡ 초과만) |
|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2%[2][5][6] |
| 6억 원 초과 9억 원 이하 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2%[2][5][6] |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2%[2][5][6] |
표는 집이 없는 사람이 한 채를 살 때 법이 정한 표준세율이고, 2026년 10월 29일 현재 기준입니다.[2]
계산 과정 보기
- 6억 원 초과 9억 원 이하 구간의 취득세율(%)은 집값 × 2 ÷ 3억 원 − 3입니다.[2] 예를 들어 7억 5,000만 원이면 5 − 3 = 2%입니다.
- 지방교육세는 집값 × (취득세율 × 50%) × 20%입니다.[5] 취득세율이 1%면 집값의 0.1%입니다.
- 농어촌특별세는 집값 × 2% × 10%로, 집값의 0.2%입니다.[6] 한 세대의 전용면적이 85㎡ 이하인 주택입니다. 수도권 밖에서 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다.청약통장이 쌓는 것은 이자보다 순서입니다 챕터에서 보기(전용 85㎡, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡) 이하 주택에는 붙지 않습니다.[7][8]
중개보수는 상한 안에서 정한다
공인중개사를 통해 사면 중개보수를 냅니다. 파는 사람과 사는 사람이 각자 냅니다.[10] 보수의 상한은 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다.[9] 이 코스는 서울을 기준으로 삼습니다.
| 매매 거래금액(서울) | 중개보수로 받을 수 있는 가장 높은 비율입니다. 실제 보수는 그 안에서 협의합니다.집 살 때 드는 돈을 둘러싼 착각 셋 챕터에서 보기 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원[11] |
| 5천만 원 이상 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원[11] |
| 2억 원 이상 9억 원 미만 | 0.4% | 없음[11] |
| 9억 원 이상 12억 원 미만 | 0.5% | 없음[11] |
| 12억 원 이상 15억 원 미만 | 0.6% | 없음[11] |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음[11] |
표의 값은 상한입니다.[11] 실제 금액은 그 안에서 중개사와 협의해 정합니다.[10] 서울시 요율표는 물건이나 서비스 값에 붙는 세금입니다. 세율은 10%이고, 손님이 부담한 세금을 사업자가 모아 냅니다.프리랜서는 언제 사업자등록을 하나 챕터에서 보기를 이 보수와 별도로 적고 있습니다.[11]
국민주택채권은 사서 되판다
집을 내 이름으로 등기하려면 국민주택채권을 사야 합니다.[12] 채권은 나라에 돈을 빌려주고 받는 증서입니다. 얼마어치를 살지는 집값이 아니라 세금과 채권을 셀 때 쓰는 정부 기준 가격입니다. 아파트라면 정부가 공시한 공동주택가격입니다.이 정합니다.[12] 아파트라면 정부가 공시한 가격이 시가표준액입니다.[13] 공시가격이 아직 없는 새 분양 아파트는 분양가 같은 취득 당시 가격을 기준으로 삼습니다.[12] 서울에서 공시가격이 2억 6,000만 원 이상 6억 원 미만이면 그 2.6%어치를 삽니다.[12]
이 채권은 5년 뒤에 돌려받고, 이자는 한 해 1%입니다.[14] 그래서 산 자리에서 은행에 되팔면 제값보다 깎인 값을 받습니다. 산 값과 되판 값의 차이가 실제 비용입니다. 주택도시기금 누리집에서 이 몫을 국민주택채권을 사서 바로 되팔 때 매입자에게 남는 부담입니다. 주택도시기금 누리집에서 날짜별로 조회합니다.5억 원 집 한 채의 총비용 챕터에서 보기으로 조회하며, 조회하는 날마다 달라질 수 있습니다.[15]
등기 비용
집값을 다 치른 날부터 60일 안에 부동산의 주인이 바뀌었다는 사실을 등기부에 올리는 절차입니다.를 신청해야 합니다.[16] 신청수수료는 등기소에 서면으로 내면 1만 8,000원입니다.[17] 인터넷으로 전자신청하면 1만 원입니다.[18] 직접 신청해도 되고, 법무사 같은 대리인에게 맡겨도 됩니다.[19] 맡기면 그 보수가 따로 듭니다.
“대출 한도만 맞추면 집을 살 수 있다”고 생각하기 쉽습니다. 대출 한도는 집의 담보가치와 소득으로 잽니다. 취득세, 중개보수, 채권, 등기 비용은 그 셈과 별개로 마련해야 하는 돈입니다. 집값 말고 드는 돈을 따로 계획에 넣어야 합니다.
다음 챕터에서는 가상의 서울 아파트 한 채로 이 돈을 모두 더해 봅니다.
용어 정리
- 취득세
- 집 같은 재산을 얻었을 때 지방자치단체에 내는 세금입니다. 돈을 주고 산 집은 실제로 치른 값에 매깁니다.
- 지방교육세
- 취득세에 따라붙는 지방세입니다. 돈을 주고 산 집이라면 취득세율의 절반에 20%를 곱한 비율로 냅니다.
- 농어촌특별세
- 취득세에 따라붙는 국세입니다. 전용면적이 국민주택규모(대체로 85㎡) 이하인 주택에는 붙지 않습니다.
- 중개보수
- 거래를 중개한 공인중개사에게 내는 보수입니다. 상한 요율 안에서 협의해 정합니다.
- 국민주택채권
- 등기나 허가를 신청할 때 법에 따라 사야 하는 나라의 채권입니다. 주택도시기금의 재원이 됩니다.
- 시가표준액
- 세금과 채권을 셀 때 쓰는 정부 기준 가격입니다. 아파트라면 정부가 공시한 공동주택가격입니다.
- 소유권이전등기
- 부동산의 주인이 바뀌었다는 사실을 등기부에 올리는 절차입니다.
이해도 점검
정답 0 / 3Q1집이 없는 사람이 돈을 주고 집을 살 때, 취득세율은 무엇에 따라 정해집니까?
Q2등기하며 국민주택채권을 산 뒤 그 자리에서 은행에 되팔았습니다. 실제로 쓴 돈은 어떻게 봐야 합니까?
Q3서울에서 공인중개사를 통해 5억 원짜리 집을 삽니다. 중개보수에 대해 맞는 말은 무엇입니까?
이 챕터의 요약
- 집값 말고도 취득세와 따라붙는 세금, 중개보수, 국민주택채권, 등기 비용이 따로 듭니다.
- 취득세는 실제로 치른 집값에, 국민주택채권은 공시가격에 따라 커집니다.
- 국민주택채권은 사서 바로 되팔면 깎인 차이만 비용으로 남습니다.
출처와 신뢰도
- A지방세법 제10조의3 (유상승계취득의 경우 과세표준) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 매매로 산 부동산의 취득당시가액은 취득하려고 지급한 사실상의 취득가격이라는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 유상거래로 주택을 취득하면 취득당시가액 6억 원 이하 1천분의 10, 6억 원 초과 9억 원 이하는 (취득당시가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100, 9억 원 초과 1천분의 30을 적용한다는 제1항 제8호를 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 시행령 제20조 (취득의 시기 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 제20조 (신고 및 납부) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 취득세 과세물건을 취득한 자는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 한다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 제151조 (지방교육세 과세표준과 세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 제11조 제1항 제8호(유상거래 주택)의 경우 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20을 지방교육세로 한다는 제1항 제1호를 가져왔습니다.본문으로
- A농어촌특별세법 제5조 (과세표준과 세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 5. 12. 시행)입니다. 지방세법 제11조의 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10이 농어촌특별세라는 제1항 제6호를 가져왔습니다.본문으로
- A농어촌특별세법 시행령 제4조 (비과세 대상) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 법 제4조 제11호(서민주택에 대한 취득세 비과세)의 서민주택이 주택법의 국민주택규모 이하 주거용 건물과 그 부속토지라는 제5항을 가져왔습니다.본문으로
- A주택법 제2조 (정의) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 국민주택규모가 주거전용면적 85제곱미터 이하(수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면은 100제곱미터 이하)라는 제6호를 가져왔습니다.본문으로
- A공인중개사법 제32조 (중개보수 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 8. 28. 시행)입니다. 주택 중개보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정한다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A공인중개사법 시행규칙 제20조 (중개보수 및 실비의 한도 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 8. 28. 시행)입니다. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 한도는 별표 1과 같고, 시·도 조례가 정한 요율한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정한다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A서울특별시 부동산 중개보수 요율표 (2021. 10. 19. 시행) · 서울특별시 주택정책실서울시가 공개한 요율표입니다. 주택 매매·교환의 상한요율(5천만 원 미만 1천분의 6·한도 25만 원, 5천만~2억 원 1천분의 5·한도 80만 원, 2억~9억 원 1천분의 4, 9억~12억 원 1천분의 5, 12억~15억 원 1천분의 6, 15억 원 이상 1천분의 7)과 중개보수에 부가가치세는 별도라는 주석을 가져왔습니다. 같은 값이 현행 공인중개사법 시행규칙 별표 1(2021. 10. 19. 신설)에도 있음을 대조했습니다.본문으로
- A주택도시기금법 시행령 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준 · 법제처 국가법령정보센터 (2026. 10. 27. 시행본)현행 시행령의 별표입니다. 주택 소유권 이전등기 때 시가표준액을 기준으로 채권을 사며, 특별시·광역시는 시가표준액 2억 6천만 원 이상 6억 원 미만이 1천분의 26, 6억 원 이상이 1천분의 31(그 밖의 지역은 1천분의 21, 1천분의 26)이라는 부표 제15호 가목 1), 시가표준액이 공시되지 않은 신규 분양 공동주택은 지방세법 제10조의3의 취득당시가액을 시가표준액으로 한다는 같은 목 단서와, 최저매입금액 1만 원과 단수 처리 규정(제4호)을 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 제4조 (부동산 등의 시가표준액) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 주택의 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이라는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A제1종 국민주택채권 개요 · 주택도시기금 (국토교통부·주택도시보증공사)기금 운용 주체의 공식 안내입니다. 상환기간이 발행일부터 5년이고, 발행이율이 연 1.00%(2025년 4월 1일부터, 연단위 복리)라는 발행조건을 가져왔습니다(2026년 10월 조회).본문으로
- A제1종 국민주택채권 고객부담금조회 · 주택도시기금 (국토교통부·주택도시보증공사)기금 운용 주체의 조회 화면입니다. 채권 발행금액을 넣으면 실제 고객부담금을 조회할 수 있고, 고객부담금은 조회 일자에 따라 달라질 수 있다는 안내를 가져왔습니다(2026년 10월 조회).본문으로
- A부동산등기 특별조치법 제2조 (소유권이전등기등 신청의무) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 소유권이전 계약을 맺은 자는 쌍무계약이면 반대급부의 이행이 끝난 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다는 제1항 제1호를 가져왔습니다.본문으로
- A등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 (부동산등기 신청수수료) · 법제처 국가법령정보센터 (대법원규칙)현행 조문(2025. 8. 1. 시행)입니다. 소유권이전등기 신청수수료가 매 부동산마다 18,000원이라는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 (전자신청 등에 의한 등기신청수수료의 특례) · 법제처 국가법령정보센터 (대법원규칙)현행 조문(2025. 8. 1. 시행)입니다. 소유권이전등기를 전산정보처리조직으로 전자신청하면 매 부동산마다 10,000원이라는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A부동산등기법 제24조 (등기신청의 방법) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 등기는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청하거나 전자신청으로 하고, 대리인이 법무사인 경우를 정한 제1항을 가져왔습니다.본문으로