LTV·DTI·DSR은 각각 무엇을 재나
은행 앱에서 "최대 2억 5,100만 원까지 빌릴 수 있습니다" 같은 숫자를 보면, 그 숫자가 어디서 나왔는지 궁금해집니다. 대출 한도는 집값으로 재는 잣대와 소득으로 재는 잣대를 함께 대어, 가장 낮은 쪽에서 정해집니다. 이 챕터는 LTV·DTI·DSR이 각각 무엇을 재는지 살펴봅니다.
한도는 두 가지 잣대로 잰다
집을 사려고 대출을 알아보면 담보인정비율입니다. 집의 담보가치에 견준 대출 금액의 비율입니다., 총부채상환비율입니다. 연소득에 견준 주택담보대출 원리금과 다른 대출 이자의 비율입니다., 총부채원리금상환비율입니다. 연소득에 견준 모든 금융부채의 1년 원금과 이자의 비율입니다.이라는 약어를 차례로 만납니다. 셋 다 ’여기까지만 빌려 준다’는 선을 긋는 비율입니다. 다만 무엇에 견주어 선을 긋는지가 다릅니다.
LTV는 집값을 봅니다. 담보로 잡는 집의 값에 견주어 대출이 얼마나 큰지를 잽니다.[1] DTI와 DSR은 소득을 봅니다. 1년 소득에 견주어 1년에 갚는 원금과 이자가 얼마나 큰지를 잽니다.[1]
깔때기 세 개를 겹쳐 놓고 위에서 물을 붓는다고 해 봅시다. 아래로 흘러내리는 물의 양은 입구가 가장 좁은 깔때기가 정합니다. 대출에서는 집값 잣대, 소득 잣대, 금액 상한이 세 깔때기이고, 흘러내리는 물이 빌릴 수 있는 돈입니다. 다만 진짜 깔때기와 달리 대출 깔때기의 입구 크기는 지역과 시기에 따라 정부가 바꿉니다.
LTV: 집값의 몇 %까지 빌리나
LTV(담보인정비율)는 집의 은행이 대출 한도를 셀 때 매기는 집의 값입니다. 기준시가, 감정평가액, 공신력 있는 시세 가운데 하나를 씁니다.에 견준 대출의 비율입니다.[1] LTV가 70%라면 담보가치의 70%까지가 집값 잣대의 한도입니다. 여기서 집값은 내가 사기로 한 가격이 아닙니다. 은행은 국세청 기준시가, 감정평가액, 공신력 있는 시세 가운데 하나로 담보가치를 매깁니다.[2]
LTV에는 내 대출만 들어가지 않습니다. 그 집에 먼저 잡힌 빚과 세입자의 보증금도 더해서 잽니다.[2] 세입자가 없는 방이 있으면, 나중에 들어올 세입자가 먼저 돌려받을 보증금까지 미리 셈에 넣습니다.[2] 이 보증금이 무엇인지는 전월세 보증금 코스 1장의 최우선변제에서 다룹니다. 그래서 집값이 같아도 LTV로 빌릴 수 있는 돈은 집마다 다를 수 있습니다. 반대로 집을 사며 내는 세금과 거래를 중개한 공인중개사에게 내는 보수입니다. 상한 요율 안에서 협의해 정합니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기는 LTV 셈에 들어가지 않습니다.[2] 이 돈은 집을 살 때 드는 돈 코스 1장에서 따로 봅니다.
비율은 지역에 따라 다릅니다. 정부가 집값 과열을 막으려고 정한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말입니다.은 정부가 집값 과열을 막으려고 정한 투기지역, 집값 안정을 위해 정부가 지정하는 규제지역입니다. 청약 1순위에 가입 2년과 세대주 요건이 붙습니다.청약통장이 쌓는 것은 이자보다 순서입니다 챕터에서 보기, 주택 시장 과열을 막으려고 정부가 지정하는 지역입니다. 이곳의 주택은 취득세가 더 무거울 수 있습니다.증여세는 얼마이고 언제까지 내나 챕터에서 보기입니다.[1] 집이 없는 사람이라면 규제지역에서 40%, 그 밖의 지역에서 70%가 적용됩니다.[3]
DTI와 DSR: 소득의 몇 %까지 갚게 하나
DTI와 DSR은 둘 다 연소득에 견준 1년 상환액의 비율입니다. 차이는 무엇을 ’갚는 돈’으로 세느냐에 있습니다.
- **DTI(총부채상환비율)**는 주택담보대출의 원금과 이자를 셉니다. 다른 대출은 이자만 셉니다.[2]
- **DSR(총부채원리금상환비율)**은 모든 금융부채의 원금과 이자를 셉니다.[1] 신용대출, 카드사가 신용도와 카드 이용실적을 보고 빌려주는, 2개월 이상의 긴 카드대출입니다.100만 원을 할부·리볼빙·카드대출로 쓰면 챕터에서 보기, 자동차 할부도 들어갑니다.[2]
DSR이 더 넓게 세는 셈입니다. 그래서 다른 빚이 있는 사람일수록 DSR이 더 빡빡하게 작동합니다. 은행은 새로 빌릴 돈까지 합쳐 가계대출이 1억 원을 넘는 사람에게 DSR 40%를 넘지 않게 빌려 줍니다.[1] 보험사나 저축은행 같은 2금융권은 50%까지입니다.[3]
| 잣대 | 무엇에 견주나 | 무엇을 더하나 | 비율 |
|---|---|---|---|
| LTV | 집의 담보가치 | 새 대출, 먼저 잡힌 빚, 세입자 보증금 | 규제지역 40%, 그 밖 70%[3] |
| DTI | 연소득 | 주택담보대출의 갚아야 할 원금과 이자를 합친 돈입니다.DSR 한도 안에서 얼마까지 빌릴 수 있나 챕터에서 보기, 다른 대출의 이자 | 규제지역 40~50%, 그 밖의 수도권 아파트 60%[1] |
| DSR | 연소득 | 모든 대출의 원리금 | 은행 40%, 2금융권 50%[3] |
표의 비율은 2026년 10월 26일 현재 기준입니다.[3]
계산 과정 보기
- LTV = (새 대출 + 먼저 잡힌 빚 + 임차보증금과 보증금이 지역 기준 이하인 임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 등기된 근저당보다도 앞서 받는 것입니다.보증금의 순서를 정하는 세 가지 권리 챕터에서 보기 소액임차보증금) ÷ 담보가치 × 100[2]
- DTI = (이번 주택담보대출과 기존 주택담보대출의 1년 원리금 + 다른 대출의 1년 이자) ÷ 연소득 × 100[2]
- DSR = 모든 금융회사 대출의 1년 원리금 ÷ 연소득 × 100[2]
- 예: 담보가치 5억 원 × 70% = 3억 5,000만 원, 5억 원 × 40% = 2억 원입니다.
실제 한도는 가장 낮은 선이 정한다
세 잣대를 모두 대 본 뒤, 가장 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다. 여기에 금액 상한이 하나 더 있습니다. 수도권과 규제지역에서 집을 사려고 받는 주택담보대출은 집값에 따라 상한이 정해져 있습니다.[3] 집값이 15억 원 이하라면 그 상한은 6억 원입니다.[3]
가상의 예시로 한 사람을 정해 보겠습니다. 집이 없고 다른 대출도 없으며, 연소득은 5,000만 원입니다. 수도권에서 담보가치 5억 원인 아파트를 사려고 은행에서 30년 만기로 빌립니다. 매달 같은 금액을 갚는 원금과 이자를 합친 금액이 매달 같도록 나눠 갚는 방식입니다.이고, 금리는 연 4%인 변동금리입니다. 갚는 방식에 따라 이자가 어떻게 달라지는지는 신용점수 코스 2장에서 보았습니다.
| 연 4%, 30년, 무주택 | 규제지역이 아닌 곳 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 집값 잣대(LTV) | 3억 5,000만 원 | 2억 원 |
| 소득 잣대(DSR) | 약 2억 5,100만 원[5] | 약 2억 5,100만 원[5] |
| 금액 상한 | 6억 원[3] | 6억 원[3] |
| 실제 한도 | 약 2억 5,100만 원 | 2억 원 |
규제지역이 아닌 곳에서는 소득 잣대가 먼저 걸립니다. 규제지역에서는 집값 잣대가 먼저 걸립니다. 같은 사람이 같은 값의 집을 사도, 어디냐에 따라 한도를 정하는 잣대가 바뀝니다.
소득 잣대가 생각보다 낮은 까닭은 한도를 셀 때 실제 금리에 3.0%p를 더하기 때문입니다.[6] 금융위원회도 같은 조건에서 이 한도를 약 2억 5,100만 원으로 계산했습니다.[5] DTI로 재면 두 곳 모두 이보다 넉넉해서 이 예시에서는 걸리지 않습니다(직접 계산).
“LTV가 70%니까 집값의 70%는 빌릴 수 있다”고 생각하기 쉽습니다. LTV는 세 잣대 가운데 하나일 뿐입니다. 위 예시처럼 소득으로 잰 한도가 더 낮으면 그 금액까지만 빌립니다. LTV 안에서도 먼저 잡힌 빚과 세입자 보증금을 더하고 남는 만큼만 빌릴 수 있습니다. 한도는 가장 낮은 잣대가 정합니다.
여기서는 집이 없는 사람을 기준으로 했습니다. 생애 처음 집을 사는 사람은 규제지역에서도 더 높은 LTV를 받을 수 있습니다.[4] 반대로 집이 두 채 이상인 사람은 수도권에서 집을 사려고 주택담보대출을 받을 수 없습니다.[4] 집이 한 채 있는 사람도 기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정하지 않으면, 수도권과 규제지역에서 집을 더 사려고 주택담보대출을 받을 수 없습니다.[7]
계산 과정 보기
DTI는 한도를 셀 때 금리를 더하지 않고 대출을 받는 때의 금리를 씁니다.[2] 원리금균등 30년, 연 4%로 1년 원리금 상한을 원금으로 되돌리면 다음과 같습니다(직접 계산).
- 그 밖의 수도권 아파트(60%): 5,000만 원 × 60% = 1년 3,000만 원, 원금으로 약 5억 2,400만 원입니다.
- 규제지역(40~50%): 낮은 쪽인 40%로 세어도 5,000만 원 × 40% = 1년 2,000만 원, 원금으로 약 3억 4,900만 원입니다.
- 둘 다 실제 한도(약 2억 5,100만 원, 2억 원)보다 커서 이 예시에서는 DTI가 걸리지 않습니다. 원금으로 되돌리는 방법은 다음 챕터에서 봅니다.
다음 챕터에서는 소득 잣대인 DSR 한도가 연소득, 금리, 만기에 따라 얼마나 달라지는지 계산해 봅니다.
용어 정리
- LTV
- 담보인정비율입니다. 집의 담보가치에 견준 대출 금액의 비율입니다.
- DTI
- 총부채상환비율입니다. 연소득에 견준 주택담보대출 원리금과 다른 대출 이자의 비율입니다.
- DSR
- 총부채원리금상환비율입니다. 연소득에 견준 모든 금융부채의 1년 원금과 이자의 비율입니다.
- 담보가치
- 은행이 대출 한도를 셀 때 매기는 집의 값입니다. 기준시가, 감정평가액, 공신력 있는 시세 가운데 하나를 씁니다.
- 규제지역
- 정부가 집값 과열을 막으려고 정한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말입니다.
- 원리금균등분할상환
- 원금과 이자를 합친 금액이 매달 같도록 나눠 갚는 방식입니다.
이해도 점검
정답 0 / 3Q1DTI와 DSR이 '갚는 돈'으로 세는 것은 어떻게 다릅니까?
Q2집이 없고 연소득이 5,000만 원인 사람이 규제지역이 아닌 수도권에서 5억 원짜리 아파트를 삽니다. 집값 잣대로는 3억 5,000만 원, 소득 잣대로는 약 2억 5,100만 원이 나왔습니다. 이 사람의 대출 한도는 얼마입니까?
Q3LTV를 셀 때 내가 새로 받는 대출과 함께 더하는 것은 무엇입니까?
이 챕터의 요약
- LTV는 집값에, DTI와 DSR은 연소득에 견주어 대출 한도를 잽니다.
- DTI는 다른 대출의 이자만 세지만, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 셉니다.
- 실제 한도는 세 잣대와 금액 상한 가운데 가장 낮은 것이 정합니다.
출처와 신뢰도
- A은행업감독규정 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 · 법제처 국가법령정보센터 (금융위원회 고시 제2026-40호, 2026. 10. 2. 시행)현행 고시의 별표입니다. LTV는 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율, DTI는 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율, DSR은 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율이라는 정의(제1호 아·카·타목), 규제지역은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역이라는 정의(너목), DTI가 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 밖의 수도권 60%(조정대상지역·수도권은 아파트 담보대출)라는 표(제3호 가목), 총대출액이 1억 원을 넘는 차주는 DSR 40%를 넘지 않게 취급한다는 규정(제4호 가목)을 가져왔습니다. 규정에 적힌 규제지역 LTV는 50%이지만 금융위원회가 2025년 9월 7일 대책에서 행정지도로 9월 8일부터 40%를 적용하고 감독규정을 고치기로 해(금융위원회 보도자료, https://www.fsc.go.kr/no010101/85253), 비율은 3번 자료를 따랐습니다.본문으로
- A은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 · 법제처 국가법령정보센터 (금융감독원 세칙, 2026. 6. 30. 시행본)현행 세칙의 별표입니다. LTV는 담보대출금액에 선순위채권, 임차보증금과 최우선변제 소액임차보증금을 더해 담보가치로 나눈다는 산식(제1호)과 임대되지 않은 방에도 소액보증금을 매긴다는 규정(제4호), 담보가치를 기준시가·감정평가액·한국부동산원 가격·KB부동산시세 가운데 하나로 매긴다는 규정(제5호), DTI는 주택담보대출 연간 원리금에 기타부채의 연간 이자를 더한다는 산식(제6호), DSR 부채산정 방식 표에 신용대출·장기카드대출·할부대출(자동차할부 등)이 들어간다는 내용(표3)을 가져왔습니다.본문으로
- A부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 (2026. 8. 13.) · 금융위원회소관 부처의 정책 자료입니다. 가계부채 수요관리의 근간인 대출규제를 그대로 유지한다며 밝힌 LTV 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도(15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원)를 가져왔습니다.본문으로
- A규제지역 추가 지정 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 (보도참고, 2026. 6. 30.) · 금융위원회소관 부처의 발표입니다. 규제지역 지정으로 주담대 LTV가 70%에서 40%로 강화되되 생애최초 주택구입과 정책모기지 등은 완화된 LTV(60~70%)를 적용하고, 다주택자는 수도권 안에서 주택을 살 때 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%를 적용한다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
- AST금리 인상 / 전세대출 DSR 포함 시 차주 영향 (참고자료, 2025. 10. 15.) · 금융위원회「주택시장 안정화 대책」과 함께 낸 분석 자료입니다. 소득 5천만 원, 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.0%, 다른 대출이 없는 차주의 수도권·규제지역 변동형 주담대 한도가 스트레스 금리 3.0%에서 2.51억 원(은행권 DSR 40%, 6억 원 한도 가운데 작은 값)이라는 계산을 가져왔습니다.본문으로
- A’26년 하반기 스트레스 DSR 운영방안 (보도자료, 2026. 6. 30.) · 전국은행연합회금융위원회 행정지도에 따라 은행권이 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 적용하는 기준입니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리가 3.0%, 기본 적용비율이 100%라는 표를 가져왔습니다.본문으로
- A「긴급 가계부채 점검회의」를 개최하여 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표 (보도자료, 2025. 6. 27.) · 금융위원회소관 부처의 발표입니다. 수도권·규제지역에서 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 사면 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV 0%)하고, 기존 주택을 6개월 안에 처분하기로 약정한 처분조건부 1주택자에게는 무주택자와 같은 LTV를 적용한다는 내용(2025. 6. 28. 시행)을 가져왔습니다.본문으로