대출 한도를 둘러싼 세 가지 착각

착각 1: 한도까지는 갚을 수 있는 돈이다#

은행이 “여기까지 빌릴 수 있습니다”라고 하면, 그만큼은 갚을 수 있다는 뜻으로 듣기 쉽습니다. 하지만 DSR총부채원리금상환비율입니다. 연소득에 견준 모든 금융부채의 1년 원금과 이자의 비율입니다.LTV·DTI·DSR은 각각 무엇을 재나 챕터에서 보기 한도는 ’이보다 더 빌려 주면 안 된다’는 선입니다. ’이만큼 빌려도 괜찮다’는 선이 아닙니다.

DSR이 보는 것은 두 가지뿐입니다. 1년 동안 갚을 원금과 이자, 그리고 연소득입니다.[1] 매달 드는 생활비, 월세, 저축은 계산에 들어가지 않습니다. 그래서 규정도 은행에 비율만 지키라고 하지 않습니다. 소득 같은 상환능력과 신용도를 종합해서 철저히 심사하라고 정해 두었습니다.[1]

소득을 세는 방식도 살펴볼 만합니다. 지금은 근로소득을 최근 1년 소득으로 셉니다.[3] 작년에 성과급을 많이 받았다면 그 돈도 해마다 들어오는 소득처럼 한도를 키웁니다.[3] 앞 챕터의 수도권 예시라면 소득이 1,000만 원 늘 때 한도는 약 5,000만 원 커집니다(직접 계산). 하지만 올해도 같은 성과급이 나온다는 보장은 없습니다.

계산 과정 보기

연소득 6,000만 원이면 1년 원리금갚아야 할 원금과 이자를 합친 돈입니다.DSR 한도 안에서 얼마까지 빌릴 수 있나 챕터에서 보기 상한은 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원, 한 달 200만 원입니다. 200만 원 × 150.31(연 7%, 360개월) = 약 3억 62만 원으로, 연소득 5,000만 원일 때(약 2억 5,051만 원)보다 약 5,010만 원 큽니다.

금융위원회도 이 점을 고치겠다고 밝혔습니다. 소득이 20% 넘게 오르면 2년 평균으로, 30% 넘게 오르면 3년 평균으로 세는 방식입니다.[3] 2027년 1월 시행을 목표로 하고 있습니다.[3]

착각 2: DSR은 주택담보대출만 본다#

DSR은 모든 금융부채의 원금과 이자를 셉니다.[1] 주택담보대출을 새로 받을 때도 이미 가진 신용대출, 카드론카드사가 신용도와 카드 이용실적을 보고 빌려주는, 2개월 이상의 긴 카드대출입니다.100만 원을 할부·리볼빙·카드대출로 쓰면 챕터에서 보기, 자동차 할부의 1년 상환액이 함께 들어갑니다.[2] 카드론이 어떤 빚인지는 신용카드 코스 2장에서 다룹니다.

신용대출은 만기가 짧아도 원금을 적어도 5년에 나눠 갚는다고 봅니다.[2] 매달 나눠 갚는 대출이 아니면 원금을 5년에 걸쳐 갚는다고 셉니다.[2] 마이너스통장정해진 한도 안에서 필요할 때 꺼내 쓰고 갚는 신용대출입니다. 한도대출의 한 가지입니다. 같은 한도대출한도를 정해 두고 그 안에서 빌렸다 갚기를 되풀이하는 대출입니다. DSR에서는 한도 금액 전체로 원리금을 셉니다.은 쓴 돈이 아니라 한도 금액 전체로 원리금을 셉니다.[2] 그래서 한 번도 꺼내 쓰지 않은 마이너스통장도 주택담보대출 한도를 줄입니다.

앞 챕터의 수도권 예시로 가상의 셈을 해 보겠습니다. 연소득 5,000만 원인 사람에게 쓰지 않은 마이너스통장 3,000만 원이 있고, 금리는 연 5%라고 하겠습니다.

마이너스통장 하나로 한도가 약 9,400만 원 줄었습니다(직접 계산). 1년에 갚을 수 있는 돈 2,000만 원 가운데 750만 원을 마이너스통장이 먼저 가져갔기 때문입니다.

계산 과정 보기

• 마이너스통장 1년 원리금: 원금 3,000만 원 ÷ 5년 = 600만 원, 이자 3,000만 원 × 5% = 150만 원, 합계 750만 원입니다.
• 주택담보대출에 남는 1년 원리금: 2,000만 원 − 750만 원 = 1,250만 원, 한 달 104만 1,667원입니다.
• 한도: 104만 1,667원 × 150.31(연 7%, 360개월) = 약 1억 5,657만 원이고, 앞 챕터의 약 2억 5,051만 원보다 약 9,394만 원(37.5%) 적습니다.
• 신용대출은 모두 합쳐 1억 원을 넘을 때만 스트레스 금리DSR 한도를 셀 때만 실제 금리에 더하는 금리입니다. 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다.DSR 한도 안에서 얼마까지 빌릴 수 있나 챕터에서 보기를 더하므로[6] 마이너스통장 이자에는 더하지 않았습니다.

모든 대출이 들어가는 것은 아닙니다. 전세자금대출전세 보증금을 마련하려고 받는 대출입니다. DSR 원리금에는 넣지 않는 것이 원칙입니다.은 DSR 원리금에 넣지 않는 것이 원칙입니다.[2] 다만 집이 한 채 있는 사람이 수도권이나 규제지역정부가 집값 과열을 막으려고 정한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말입니다.LTV·DTI·DSR은 각각 무엇을 재나 챕터에서 보기에서 전세대출을 받으면, 2025년 10월 29일부터 그 이자를 DSR에 넣습니다.[4]

착각 3: 금리만 같으면 한도도 같다#

같은 연 4%로 빌려도 금리 유형에 따라 한도가 달라집니다.[7] 스트레스 금리를 얼마나 더하는지가 다르기 때문입니다.[5]

• 변동형은 6개월처럼 짧은 주기마다 금리가 바뀝니다.[5]
• 혼합형처음 몇 년은 금리가 고정되고, 그 뒤로는 변동금리로 바뀌는 대출입니다.은 처음 5년처럼 몇 년 동안 금리가 고정되었다가, 그 뒤로 짧은 주기마다 바뀝니다.[5]
• 주기형5년처럼 긴 주기마다 금리를 다시 정하고, 그 사이에는 금리가 고정되는 대출입니다.은 5년처럼 긴 주기마다 금리를 다시 정하고, 그 사이에는 금리가 고정됩니다.[5]

주기형이라도 주기가 5년보다 짧으면 변동형과 똑같이 셉니다.[5]

금리가 고정되는 기간이 만기에서 차지하는 몫이 클수록 스트레스 금리를 덜 더합니다.[5] 금리가 오를 위험을 그만큼 덜 짊어지기 때문입니다. 금융위원회는 이렇게 해서 고정금리 대출이 늘어나도록 이끌겠다고 밝혔습니다.[5] 고정 기간이 만기의 70% 이상이면 스트레스 금리를 아예 더하지 않습니다.[5][6]

금융위원회의 계산입니다.[7] 같은 금리인데도 변동형과 주기형의 한도가 5,000만 원 넘게 차이 납니다.[7] 같은 변동형이라도 지방 주택담보대출은 더하는 금리가 작아 한도가 더 큽니다.[6]

계산 과정 보기

• 30년 만기에서 5년 고정은 만기의 약 17%라 ‘30% 미만’ 칸입니다. 3단계 적용비율은 혼합형 80%, 주기형 40%입니다.[5]
• 더하는 금리: 혼합형 3.0% × 80% = 2.4%p, 주기형 3.0% × 40% = 1.2%p입니다.
• 한도: 166만 6,667원 × 159.87(연 6.4%) = 약 2억 6,645만 원, 166만 6,667원 × 182.11(연 5.2%) = 약 3억 352만 원입니다(직접 계산). 금융위원회 계산 2.66억 원, 3.04억 원과 같습니다.[7]
• 30년 만기라면 고정 기간이 21년 이상일 때 ‘70% 이상’ 칸이 됩니다.[5]

용어 정리

마이너스통장

정해진 한도 안에서 필요할 때 꺼내 쓰고 갚는 신용대출입니다. 한도대출의 한 가지입니다.

한도대출

한도를 정해 두고 그 안에서 빌렸다 갚기를 되풀이하는 대출입니다. DSR에서는 한도 금액 전체로 원리금을 셉니다.

혼합형

처음 몇 년은 금리가 고정되고, 그 뒤로는 변동금리로 바뀌는 대출입니다.

주기형

5년처럼 긴 주기마다 금리를 다시 정하고, 그 사이에는 금리가 고정되는 대출입니다.

전세자금대출

전세 보증금을 마련하려고 받는 대출입니다. DSR 원리금에는 넣지 않는 것이 원칙입니다.

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이해도 점검

정답 0 / 3

Q1연소득과 금리가 같은 두 사람이 은행에서 주택담보대출 한도를 알아봅니다. 한 사람에게만 한 번도 쓰지 않은 마이너스통장이 있습니다. DSR 한도는 어떻게 됩니까?

A쓰지 않은 마이너스통장은 빚이 아니므로 두 사람의 한도가 같습니다.B마이너스통장 한도 전체를 빌린 것으로 보고 그 원리금을 셈해, 그 사람의 한도가 줄어듭니다.C마이너스통장은 이자만 셈하므로 한도가 아주 조금 줄어듭니다.D마이너스통장이 있으면 신용이 좋다는 뜻이라 한도가 늘어납니다.

해설

DSR은 모든 금융부채의 원리금을 연소득에 견줍니다. 마이너스통장 같은 한도대출은 쓴 돈이 아니라 한도 금액 전체로 원금과 이자를 셉니다. 나눠 갚는 대출이 아니면 원금을 5년에 걸쳐 갚는다고 보므로, 1년 원리금이 크게 잡혀 주택담보대출 한도가 줄어듭니다.

Q2은행이 DSR 한도를 셀 때 보지 않는 것은 무엇입니까?

A모든 대출의 1년 원금과 이자입니다.B연소득입니다.C매달 드는 생활비와 월세입니다.D한도를 셀 때 쓰는 금리입니다.

해설

DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율이라 생활비, 월세, 저축은 계산에 들어가지 않습니다. 그래서 DSR 한도 안이라도 내 생활에서 감당할 수 있는 크기는 따로 따져 봐야 합니다.

Q3수도권에서 같은 연 4%, 30년 만기로 빌릴 때, 6개월마다 금리가 바뀌는 변동형과 5년마다 금리를 다시 정하는 주기형의 DSR 한도는 어떻게 다릅니까?

A주기형이 더 큽니다. 한도를 셀 때 더하는 스트레스 금리가 작기 때문입니다.B실제 금리가 같으므로 한도도 같습니다.C변동형이 더 큽니다. 금리가 내려갈 수 있기 때문입니다.D주기형은 DSR을 보지 않아 한도가 없습니다.

해설

스트레스 금리는 금리가 오래 고정될수록 적게 더합니다. 수도권에서 변동형은 3.0%p를 모두 더하지만, 30년 만기의 5년 주기형은 그 40%인 1.2%p만 더합니다. 그래서 금융위원회 계산으로 연소득 5,000만 원인 사람의 한도가 변동형 약 2억 5,100만 원, 주기형 약 3억 400만 원으로 달라집니다.

출처와 신뢰도

1. A은행업감독규정 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준 · 법제처 국가법령정보센터 (금융위원회 고시 제2026-40호, 2026. 10. 2. 시행)현행 고시의 별표입니다. DSR은 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하려고 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율로 산정한다는 정의(제1호 타목)와, 은행은 주택관련 담보대출을 취급할 때 차주의 소득 등 채무상환능력과 신용평가 결과에 따른 전반적인 신용도를 종합적으로 고려해 여신심사를 철저히 해야 한다는 원칙(제18호)을 가져왔습니다.본문으로
2. A은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 · 법제처 국가법령정보센터 (금융감독원 세칙, 2026. 6. 30. 시행본)현행 세칙의 별표입니다. DSR 부채산정 방식 표(표3)에서 분할상환 신용대출의 원금은 대출총액 ÷ 약정만기(5년 이상 10년 이내), 분할상환이 아닌 신용대출의 원금은 대출총액 ÷ 5년, 한도대출은 원금과 이자를 한도금액으로 산정, 장기카드대출과 할부대출(자동차할부 등)도 원리금에 넣고 전세자금대출은 넣지 않는다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
3. A부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 (2026. 8. 13.) · 금융위원회소관 부처의 정책 자료입니다. 지금은 성과급 같은 일시적 소득 증가도 상시소득으로 인정되고 근로소득은 소득변동률과 관계없이 최근 1개년 소득으로 산정한다는 현행 설명과, 2027년 1월(시행세칙 개정·전산개발)부터 모든 소득을 최근 1개년으로 산정하되 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균으로 산정한다는 개선안을 가져왔습니다.본문으로
4. A「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 (보도자료, 2025. 10. 15.) · 금융위원회소관 부처의 발표입니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 전세대출의 이자상환분을 DSR에 반영하고(2025. 10. 29. 시행), 무주택 서민에 미칠 영향을 감안해 이 경우에 우선 적용한다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
5. A3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 (보도자료, 2025. 5. 20.) · 금융위원회소관 부처의 발표입니다. 5년 혼합형은 5년간 금리가 고정된 뒤 6개월 주기로 금리가 변동되는 대출, 5년 주기형은 5년 주기로 금리가 변동되는 대출이라는 예시와, 순수 고정금리 대출 취급 확대를 유도하려고 혼합형·주기형 주담대의 스트레스 금리 적용비율을 정했다는 설명과, 고정금리 기간(또는 금리변동주기)이 만기에서 차지하는 비중에 따른 3단계 적용비율(변동형·5년 미만 100%, 30% 미만 혼합형 80%·주기형 40%, 30~50% 혼합형 60%·주기형 30%, 50~70% 혼합형 40%·주기형 20%, 70% 이상 미적용) 표를 가져왔습니다.본문으로
6. A’26년 하반기 스트레스 DSR 운영방안 (보도자료, 2026. 6. 30.) · 전국은행연합회금융위원회 행정지도에 따라 은행권이 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 적용하는 기준입니다. 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0%에 3단계 적용비율, 지방 주담대는 1.5%의 50%에 2단계 적용비율을 쓰고, 신용대출은 총잔액이 1억 원을 넘을 때만 스트레스 금리를 더한다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
7. AST금리 인상 / 전세대출 DSR 포함 시 차주 영향 (참고자료, 2025. 10. 15.) · 금융위원회소관 부처의 분석 자료입니다. 소득 5천만 원, 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.0%, 다른 대출이 없는 차주의 수도권·규제지역 주담대 한도가 스트레스 금리 3.0%에서 변동형 2.51억 원, 혼합형(5년) 2.66억 원, 주기형(5년) 3.04억 원(금리유형별 적용비율 100%·80%·40%)이라는 계산을 가져왔습니다.본문으로