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learncave리츠로 부동산에 돈을 넣는 구조
Chapter 02같은 배당, 다른 주가, 그리고 세금

배당수익률은 주가와 금리를 따라 움직인다

리츠를 소개하는 글에는 배당수익률 몇 %라는 숫자가 빠지지 않습니다. 그런데 그 숫자는 배당이 그대로여도 주가가 바뀌면 따라 바뀝니다. 가상의 숫자로 배당수익률을 구해 보고, 금리가 오를 때 리츠 주가가 왜 눌리는지, 배당에 세금이 얼마나 붙는지 봅니다.

읽는 시간 6분선행 챕터 01핵심 개념 3개

배당수익률은 지금 주가에 대한 비율이다

1장에서 리츠는 이익 대부분을 배당한다고 했습니다. 그래서 리츠를 볼 때 가장 먼저 눈에 띄는 숫자가 한 해 동안 받는 주당 배당이 지금 주가의 몇 %인지 나타낸 값입니다. 새로 사는 사람 기준의 비율입니다.입니다. 배당수익률은 한 해에 받는 배당이 지금 주가의 몇 %인지 나타냅니다.

가상의 리츠로 보겠습니다. 이 리츠는 한 주에 해마다 300원을 배당하고, 지금 주가는 5,000원입니다. 이때 배당수익률은 6%입니다. 배당이 그대로여도 주가가 바뀌면 배당수익률이 바뀝니다.

주가 한 해 배당 배당수익률
4,000원 300원 7.5%
5,000원 300원 6%
6,000원 300원 5%

주가가 오르면 배당수익률은 내려가고, 주가가 내리면 올라갑니다. 배당수익률은 지금 이 값에 새로 사는 사람이 받을 비율입니다. 이미 산 사람이 받는 배당 금액은 주가가 바뀌어도 그대로입니다.

계산 과정 보기
  • 배당수익률 = 한 해 주당 배당 ÷ 지금 주가
  • 300원 ÷ 4,000원 = 7.5%, 300원 ÷ 5,000원 = 6%, 300원 ÷ 6,000원 = 5%
탁자 위에 똑같은 크기의 검은 동전 더미 세 개가 놓여 있고, 동전 더미마다 그 위에 블록 기둥이 서 있다. 기둥은 왼쪽부터 낮은 것, 중간인 것, 아주 높은 것 순이다.
동전 더미는 해마다 받는 배당이고, 그 위의 블록 기둥은 주가입니다. 동전은 셋 다 같지만 기둥이 높을수록 기둥에 견준 동전의 몫은 작아집니다. 기둥(주가)에 견준 동전 더미(배당)의 몫이 배당수익률입니다.
쉽게 말하면

월세 받는 원룸을 떠올려 보세요. 월세는 그대로인데 원룸 값이 오르면, 월세는 원룸 값에 견주어 작아집니다. 비싸게 산 사람일수록 같은 월세가 들인 돈의 작은 몫이 됩니다. 배당수익률도 같습니다. 받는 돈은 그대로인데 얼마에 샀느냐에 따라 비율이 바뀝니다. 다만 원룸 월세는 계약으로 정하지만, 리츠 배당은 그해 이익에 따라 바뀝니다.

금리가 오르면 리츠 주가가 눌리는 이유

첫째, 배당의 매력이 줄어듭니다. 예금 금리가 오르면 값이 흔들리지 않는 예금으로도 이자를 꽤 받습니다. 그러면 투자자는 값이 흔들리는 리츠에 더 높은 배당수익률을 바랍니다. 미국 증권거래위원회도 예금 금리가 오르면 배당을 보고 리츠를 사던 투자자에게 리츠의 매력이 줄 수 있다고 안내합니다.[1] 배당이 그대로라면, 배당수익률이 높아지는 길은 주가가 내리는 것뿐입니다.

가상의 예로, 투자자들이 예금 금리보다 3%p 높은 배당수익률을 원한다고 해 보겠습니다. 배당이 300원 그대로일 때, 투자자가 낼 만한 주가는 예금 금리에 따라 이렇게 바뀝니다.

예금 금리 원하는 배당수익률 낼 만한 주가
2% 5% 6,000원
3% 6% 5,000원
4.5% 7.5% 4,000원

예금 금리가 3%에서 4.5%로 오르면, 같은 배당에 낼 만한 주가는 20% 내립니다. 정해진 돈을 주는 채권의 가격이 금리와 반대로 움직이는 것과 같은 원리입니다. 그 원리는 채권 코스 2장에서 다뤘습니다.

계산 과정 보기
  • 낼 만한 주가 = 한 해 배당 ÷ 원하는 배당수익률
  • 300원 ÷ 5% = 6,000원, 300원 ÷ 6% = 5,000원, 300원 ÷ 7.5% = 4,000원
  • 주가 변화: (4,000원 − 5,000원) ÷ 5,000원 = −20%

둘째, 이자가 늘어 배당이 줄 수 있습니다. 리츠는 자기자본의 2배까지 돈을 빌릴 수 있습니다.[3] 주주들이 모여 이사 선임, 배당 같은 회사의 중요한 일을 1주 1표로 정하는 자리입니다.주식 한 주는 회사의 무엇인가 챕터에서 보기 특별결의를 거치면 그 한도가 10배까지 올라갑니다.[3] 자본시장연구원에 따르면 2024년 말 상장 리츠의 평균 회사가 빌린 돈(부채)이 회사 자기 돈(자본)의 몇 %인지 나타낸 값입니다. 높을수록 빚에 기대는 정도가 큽니다.은 89.6%였습니다.[2] 세 곳을 뺀 대부분의 상장 리츠가 돈을 빌려 투자하고 있었습니다.[2]

가상의 리츠가 500억 원을 빌렸다고 해 보겠습니다. 임대료에서 관리비를 빼면 한 해 60억 원이 남습니다. 여기서 이자를 내고 남은 돈이 배당의 재료입니다.

대출 금리 한 해 이자 이자를 내고 남는 돈
4% 20억 원 40억 원
6% 30억 원 30억 원

대출 금리가 4%에서 6%로 오르면, 배당의 재료가 4분의 1 줄어듭니다.

계산 과정 보기
  • 이자: 500억 원 × 4% = 20억 원, 500억 원 × 6% = 30억 원
  • 남는 돈: 60억 원 − 20억 원 = 40억 원, 60억 원 − 30억 원 = 30억 원
  • 줄어든 비율: (30억 원 − 40억 원) ÷ 40억 원 = −25%

자본시장연구원도 금리가 오르면 배당의 매력이 줄고, 차입 비용이 늘어 수익성이 나빠질 수 있다고 분석합니다.[2] 다만 영향은 리츠마다 다릅니다. 금리가 오를 때 임대료가 함께 오르는 리츠도 있습니다.[1] 주식 전체가 금리에 흔들리는 까닭은 주식 기초 코스 2장에서 다뤘습니다.

리츠 배당에 붙는 세금

리츠는 주식회사라서, 리츠에서 받는 배당은 회사가 나눠 주는 배당, 펀드와 ETF의 분배금처럼 투자한 돈에서 나오는 소득입니다. 받은 금액 그대로가 소득금액입니다.배당과 ETF에 붙는 세금 챕터에서 보기입니다.[4] 받을 때 소득세 14%를 뗍니다.[5] 그 10%인 소득세에 따라붙는 지방세로, 소득세의 10%를 함께 뗍니다.세전 300만 원이 통장에서 줄어드는 구조 챕터에서 보기가 더해져, 모두 15.4%를 떼고 들어옵니다.[6] 이자와 배당이 한 해 2,000만 원을 넘으면, 다른 소득과 합쳐 세금을 다시 셈합니다.[7] 이 구조는 투자 세금 코스 2장에서 자세히 다뤘습니다.

사모 집합투자기구에 해당하지 않는 리츠입니다. 법은 이런 리츠를 공모부동산투자회사라고 부릅니다.에는 따로 낮은 세율이 있습니다. 법은 공모 리츠를 사모 집합투자기구에 해당하지 않는 리츠로 정합니다.[13] 공모 리츠와 공모 부동산펀드에 넣은 돈을 합쳐, 한 사람당 5,000만 원까지에서 생긴 배당이 대상입니다.[8] 투자한 날부터 3년 안에 생긴 배당은 다른 소득과 합치지 않고 9%로 끝냅니다.[8] 지방소득세를 더하면 9.9%입니다.[6]

구분 떼는 세율(지방소득세 포함) 배당 100만 원일 때 받는 돈
일반 배당소득 15.4%[5][6] 84만 6,000원
공모 리츠 다른 소득과 합치지 않고 그 소득만 정해진 세율로 세금을 떼고 끝내는 방식입니다. 특례 9.9%[8][6] 90만 1,000원

특례는 저절로 되지 않고, 증권사에 특례적용신청서를 내야 합니다.[9] 3년이 되기 전에 팔면 덜 낸 세금을 다시 걷습니다.[8] 조문에 적힌 투자 기한은 2026년 12월 31일입니다.[8] 그 뒤에 새로 넣는 돈에도 적용되는지는 법이 바뀌었는지 확인해야 합니다.

계산 과정 보기
  • 일반: 소득세 100만 원 × 14% = 14만 원, 지방소득세 14만 원 × 10% = 1만 4,000원이고, 받는 돈은 100만 원 − 15만 4,000원 = 84만 6,000원입니다.
  • 특례: 소득세 100만 원 × 9% = 9만 원, 지방소득세 9만 원 × 10% = 9,000원이고, 받는 돈은 100만 원 − 9만 9,000원 = 90만 1,000원입니다.
고배당기업 분리과세와는 다르다

2025년 12월 법 개정으로, 배당을 많이 하는 상장기업의 배당을 따로 과세하는 특례가 생겼습니다.[10] 이 특례는 투자회사와 비슷한 법인을 대상에서 빼는데, 직원 없이 자산의 투자와 운용을 자산관리회사에 맡기는 리츠입니다. 국내 리츠의 대부분이 이 형태입니다.리츠는 무엇을 가지고 있나 챕터에서 보기가 여기에 듭니다.[11][12] 배당을 많이 준다고 해서 위탁관리 리츠가 이 특례를 받는 것은 아닙니다.

다음 챕터에서는 리츠를 둘러싼 흔한 착각 세 가지를 바로잡습니다.

용어 정리

배당수익률
한 해 동안 받는 주당 배당이 지금 주가의 몇 %인지 나타낸 값입니다. 새로 사는 사람 기준의 비율입니다.
부채비율
회사가 빌린 돈(부채)이 회사 자기 돈(자본)의 몇 %인지 나타낸 값입니다. 높을수록 빚에 기대는 정도가 큽니다.
분리과세
다른 소득과 합치지 않고 그 소득만 정해진 세율로 세금을 떼고 끝내는 방식입니다.
공모 리츠
사모 집합투자기구에 해당하지 않는 리츠입니다. 법은 이런 리츠를 공모부동산투자회사라고 부릅니다.

용어 사전 전체 보기

이해도 점검

정답 0 / 3

Q1해마다 주당 300원을 배당하는 리츠의 주가가 5,000원에서 6,000원으로 올랐습니다. 배당은 그대로입니다. 맞는 설명은 무엇입니까?

Q2예금 금리가 크게 올랐는데, 어느 리츠의 배당은 그대로입니다. 이 리츠의 주가에 대한 설명으로 맞는 것은 무엇입니까?

Q32026년 10월 현재 조문 기준으로, 공모 리츠 배당의 9% 분리과세 특례에 대한 설명으로 맞는 것은 무엇입니까?

이 챕터의 요약

  • 배당수익률은 지금 주가에 대한 비율이라, 배당이 그대로여도 주가가 오르면 내려가고 주가가 내리면 올라갑니다.
  • 금리가 오르면 투자자가 더 높은 배당수익률을 원하고 리츠의 이자 부담도 늘어, 리츠 주가가 눌리기 쉽습니다.
  • 리츠 배당은 배당소득이라 15.4%를 떼며, 공모 리츠는 조건을 갖추면 9%(지방소득세 포함 9.9%) 분리과세 특례가 있습니다.
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출처와 신뢰도

  1. AInvestor Bulletin: Publicly Traded REITs · Investor.gov (미국 증권거래위원회)규제기관의 투자자 안내입니다. 리츠 투자는 금리 변화에 민감할 수 있고 리츠마다 영향이 다르다는 설명, 금리가 오를 때 임대료가 오르는 리츠도 있다는 설명, 배당수익률을 보고 리츠를 사는 투자자에게는 예금·CD 금리가 오르면 리츠의 매력이 줄 수 있다는 설명을 가져왔습니다.본문으로
  2. B상장리츠시장의 현황과 개선과제 (자본시장포커스 2025-14호, 2025. 7. 7.) · 자본시장연구원자본시장 연구기관의 분석 보고서입니다. 금리가 오르면 리츠 배당수익률의 매력이 줄고 차입 비용 증가로 수익성이 나빠질 수 있다는 분석과, 2024년 말 국내 상장리츠 평균 부채비율이 89.6%이고 세 곳을 뺀 대부분의 상장리츠가 투자를 위해 돈을 빌린다는 수치를 가져왔습니다.본문으로
  3. A부동산투자회사법 제29조 (차입 및 사채 발행) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2025. 11. 28. 시행)입니다. 자금차입과 사채발행은 자기자본의 2배를 넘을 수 없고, 주주총회 특별결의를 하면 합계가 자기자본의 10배를 넘지 않는 범위에서 할 수 있다는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
  4. A소득세법 제17조 (배당소득) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 내국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금이 배당소득이라는 제1항 제1호를 가져왔습니다. 리츠는 주식회사인 내국법인입니다.본문으로
  5. A소득세법 제129조 (원천징수세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 출자공동사업자의 배당소득을 뺀 그 밖의 배당소득의 원천징수세율이 14%라는 제1항 제2호 나목을 가져왔습니다.본문으로
  6. A지방세법 제103조의13 (특별징수의무) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 원천징수하는 소득세(조세특례제한법 등의 특례를 적용한 소득세)의 10%를 개인지방소득세로 함께 특별징수한다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
  7. A소득세법 제14조 (과세표준의 계산) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 원천징수된 이자·배당소득의 합계가 2천만 원 이하이면 종합소득과세표준에 합산하지 않는다는 제3항 제6호를 가져왔습니다.본문으로
  8. A조세특례제한법 제87조의7 (공모부동산집합투자기구의 집합투자증권의 배당소득에 대한 과세특례) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 9. 18. 시행본)입니다. 거주자가 공모 부동산집합투자기구(제1호), 부동산투자회사법 제49조의3제1항의 공모부동산투자회사(제2호) 등에 2026년 12월 31일까지 투자하면, 거주자별 투자금액 합계 5천만 원 이하 범위에서 투자일부터 3년 이내에 생긴 배당소득을 종합소득에 합산하지 않고 9% 세율을 적용한다는 제1항과, 3년이 되기 전에 소유권을 이전하면 감면받은 세액을 추징한다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
  9. A조세특례제한법 시행령 제81조의4 (공모부동산집합투자기구의 집합투자재산 운용방법 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 9. 18. 시행본)입니다. 과세특례를 받으려는 사람은 특례적용신청서를 매매를 위탁한 투자매매업자 또는 투자중개업자에게 내야 한다는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
  10. A조세특례제한법 제104조의27 (고배당기업 주식 배당소득에 대한 과세특례) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2025. 12. 23. 신설)입니다. 요건을 갖춘 고배당 상장법인의 배당소득을 종합소득에 합산하지 않는 특례이고, 대상에서 자본시장법상 투자회사와 그와 유사한 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인을 뺀다는 제1항 제1호 단서를 가져왔습니다.본문으로
  11. A조세특례제한법 시행령 제104조의24 (고배당기업 주식 배당소득에 대한 과세특례) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 2. 27. 신설)입니다. 법 제104조의27제1항제1호 단서의 대통령령으로 정하는 법인이 법인세법 제51조의2제1항 각 호의 내국법인이라는 제2항을 가져왔습니다.본문으로
  12. A법인세법 제51조의2 (유동화전문회사 등에 대한 소득공제) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 제1항 제4호가 부동산투자회사법에 따른 기업구조조정 부동산투자회사와 위탁관리 부동산투자회사를 든다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
  13. A부동산투자회사법 제49조의3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 공모부동산투자회사를 자본시장법 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 않는 부동산투자회사로 정한 제1항을 가져왔습니다.본문으로