리츠를 둘러싼 세 가지 착각
"리츠를 사면 건물주가 된다", "법이 배당을 정했으니 배당은 안정적이다", "배당수익률이 높으면 그만큼 번다". 리츠를 소개할 때 자주 듣는 말이지만, 앞의 두 챕터에서 본 구조로 따져 보면 모두 반쯤만 맞습니다. 세 가지 착각을 법 조문과 가상의 숫자로 차례로 짚습니다.
착각 하나: 리츠를 사면 건물을 가진 것과 같다
리츠 이야기를 들으면 빌딩부터 떠오릅니다. 그래서 리츠 한 주가 그 빌딩의 한 조각처럼 느껴집니다. 하지만 1장에서 본 대로 리츠는 주식회사입니다.[1] 빌딩의 주인은 회사이고, 주주가 가진 것은 그 회사의 주식입니다.
리츠 주식은 빌딩 열쇠가 아니라, 빌딩을 가진 회사의 회원증에 가깝습니다. 회원은 회사가 번 돈을 나눠 받고, 총회에서 표를 던질 수 있습니다. 하지만 빌딩에 들어가 빈 방을 쓰거나, 빌딩을 팔자고 혼자 정할 수는 없습니다. 회원증 값도 빌딩 값과 늘 같이 움직이지는 않습니다.
이 차이는 세 군데서 드러납니다.
쓸 수도, 혼자 팔 수도 없습니다. 주주는 주주들이 모여 이사 선임, 배당 같은 회사의 중요한 일을 1주 1표로 정하는 자리입니다.주식 한 주는 회사의 무엇인가 챕터에서 보기에서 가진 주식 수만큼 표를 던질 뿐입니다.[2]
빚이 먼저입니다. 리츠는 대출을 받아 건물을 사고 임대료로 이자를 갚습니다.[3] 회사를 정리할 때도 빚을 다 갚은 뒤에야 남은 재산을 주주에게 나눕니다.[4]
주가는 건물 값과 따로 움직일 수 있습니다. 상장 리츠의 주가는 날마다 증권시장에서 정해집니다. 자본시장연구원은 2025년 7월 보고서에서, 2022년 5월 금리가 오른 뒤 상장 리츠의 평균 주가가 크게 내렸다고 분석했습니다.[5] 그 뒤로도 예전 수준을 되찾지 못했고, 대부분의 주가가 공모주를 파는 값입니다. 청약한 사람은 모두 이 값으로 주식을 받습니다.공모가는 어떤 순서로 정해지나 챕터에서 보기보다 낮았습니다.[5] 건물에서 임대료가 꾸준히 들어와도, 주가는 금리와 투자자의 걱정에 따라 크게 흔들릴 수 있습니다.[5] 주식 한 주에 붙은 권리는 주식 기초 코스 1장에서 자세히 다뤘습니다.
착각 둘: 법이 배당을 정했으니 배당은 안정적이다
리츠는 그해 배당할 수 있는 이익의 90% 이상을 나눠야 합니다.[6] 그래서 배당이 법으로 보장된다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 법이 정한 것은 금액이 아니라 비율입니다. 이익이 줄면, 같은 비율을 지켜도 배당은 줄어듭니다.
이익은 여러 이유로 흔들립니다. 세입자가 나가 건물에서 세입자를 구하지 못해 비어 있는 공간입니다. 공실이 늘면 임대료 수입이 줄어듭니다.이 생기면 임대료가 줄어듭니다. 2장에서 본 대로 금리가 오르면 이자가 늘어납니다. 건물을 판 해에는 매각 이익이 더해져 배당이 크게 늘 수 있습니다. 하지만 그 이익이 다음 해에도 되풀이된다는 보장은 없습니다. 또 법은 상장 리츠가 큰 부동산을 판 이익을 배당하려면, 이사회가 사업연도가 끝나기 전에 미리 정하게 합니다.[6] 여기서 큰 부동산은 총자산의 10% 이상인 부동산입니다.[7]
“배당을 꾸준히 줬으니 앞으로도 그만큼 준다”고 생각하기 쉽습니다. 지난 배당은 지난 이익에서 나왔습니다. 앞으로의 배당은 앞으로의 임대료, 이자, 공실이 정합니다.
직원 없이 자산의 투자와 운용을 자산관리회사에 맡기는 리츠입니다. 국내 리츠의 대부분이 이 형태입니다.리츠는 무엇을 가지고 있나 챕터에서 보기는 그해 건물처럼 오래 쓰는 자산이 낡아 가는 몫을 해마다 나눠 비용으로 잡은 금액입니다. 실제로 돈이 나가지는 않습니다. 범위에서 이익보다 많이 배당할 수 있습니다.[6][7] 감가상각비는 건물이 낡아 가는 몫을 비용으로 잡은 금액이라, 그만큼 돈이 실제로 나가지는 않습니다. 다만 회계로 보면 이익을 넘는 몫은 이익이 아니라 회사의 자본에서 나가는 배당입니다. 시행령도 위탁관리 리츠가 그해 감가상각비 범위에서, 상법이 정한 이익배당한도를 넘겨 주는 배당입니다.으로 결손금(쌓인 손실)이 생길 수 있다고 보고 따로 다룹니다.[7] 그만큼 회사에 남는 자본은 줄어듭니다.
착각 셋: 배당수익률이 높으면 그만큼 번다
주당 배당을 주가로 나눈 비율입니다.주식에 대한 네 가지 착각 챕터에서 보기은 배당만 셉니다. 실제로 번 돈은 받은 배당에 주가가 오르거나 내린 몫을 더한 값입니다.
가상의 예로 보겠습니다. 배당수익률 6%를 보고 5,000원에 리츠 한 주를 샀습니다. 1년 동안 배당 300원을 받았는데, 그사이 주가가 4,000원이 되었습니다. 세금을 떼기 전에도 한 주에 700원, 산 값의 14%를 잃었습니다.
| 항목 | 한 주 기준 |
|---|---|
| 받은 배당 | +300원 |
| 주가 변화(5,000원 → 4,000원) | −1,000원 |
| 합계(세금 전) | −700원 |
계산 과정 보기
- 합계: 300원 + (4,000원 − 5,000원) = −700원
- 산 값 대비: −700원 ÷ 5,000원 = −14%
이것은 가상의 계산만이 아닙니다. 자본시장연구원은 2025년 7월 보고서에서, 높은 배당률에도 주가가 내려 대부분의 상장 리츠 투자자가 손실을 봤다고 진단했습니다.[5]
거꾸로 보면, 높은 배당수익률은 주가가 내린 결과일 수도 있습니다. 2장에서 본 대로 배당이 그대로일 때 주가가 내리면 배당수익률은 저절로 올라갑니다. 배당수익률이 높아 보일 때는 주가가 왜 내렸는지도 함께 봐야 합니다.
리츠는 여러 사람의 돈으로 건물을 사서 임대료를 나누는 주식회사입니다. 법은 이익 대부분을 배당하게 하지만, 배당 금액은 그해 이익에 따라 달라집니다. 주가는 금리와 투자자의 기대를 따라 날마다 움직입니다. 그래서 리츠의 성과는 배당만이 아니라 배당과 주가를 함께 놓고 봐야 합니다.
용어 정리
- 공실
- 건물에서 세입자를 구하지 못해 비어 있는 공간입니다. 공실이 늘면 임대료 수입이 줄어듭니다.
- 감가상각비
- 건물처럼 오래 쓰는 자산이 낡아 가는 몫을 해마다 나눠 비용으로 잡은 금액입니다. 실제로 돈이 나가지는 않습니다.
- 초과배당
- 위탁관리 리츠가 그해 감가상각비 범위에서, 상법이 정한 이익배당한도를 넘겨 주는 배당입니다.
- 총수익
- 투자에서 실제로 번 돈입니다. 받은 배당과 주가가 오르거나 내린 몫을 더해 셉니다.
이해도 점검
정답 0 / 3Q1상장 리츠의 주주인 내가 그 리츠가 가진 오피스 빌딩에 대해 할 수 있는 것은 무엇입니까?
Q2위탁관리 리츠가 지난해 건물 하나를 팔아 큰 이익을 내고 배당을 크게 늘렸습니다. 올해 배당에 대한 설명으로 맞는 것은 무엇입니까?
Q3배당수익률 6%를 보고 5,000원에 산 리츠가 1년 동안 한 주에 300원을 배당했고, 1년 뒤 주가는 4,000원이 되었습니다. 세금을 떼기 전 결과로 맞는 것은 무엇입니까?
이 챕터의 요약
- 리츠 주주가 가진 것은 건물이 아니라 회사의 주식이라, 건물을 쓰거나 팔 수 없고 주가는 건물 값과 따로 움직일 수 있습니다.
- 법이 정한 배당은 이익의 비율이라, 공실·이자·건물 매각에 따라 배당 금액은 해마다 달라질 수 있습니다.
- 실제로 번 돈은 배당과 주가 변화를 더한 값이라, 배당수익률이 높아도 주가가 더 많이 내리면 손실입니다.
출처와 신뢰도
- A부동산투자회사법 제3조 (법인격) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2025. 11. 28. 시행)입니다. 부동산투자회사는 주식회사로 하고(제1항), 이 법에 특별한 규정이 없으면 상법을 적용받는다(제2항)는 내용을 가져왔습니다.본문으로
- A상법 제369조 (의결권) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 의결권은 1주마다 1개라는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
- A리츠 구조 · 국토교통부 리츠정보시스템리츠 감독 부처의 공식 안내입니다. 리츠가 부동산에 투자해 임대료 등의 수익을 내고, 금융기관에서 대출을 받아 이자를 갚는다는 구조 설명을 가져왔습니다.본문으로
- A상법 제260조 (잔여재산의 분배) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 청산인은 회사의 채무를 다 갚은 뒤가 아니면 회사재산을 나누지 못한다는 내용을 가져왔습니다. 제542조 제1항이 이 조문을 주식회사에 준용합니다.본문으로
- B상장리츠시장의 현황과 개선과제 (자본시장포커스 2025-14호, 2025. 7. 7.) · 자본시장연구원자본시장 연구기관의 분석 보고서입니다. 상장리츠 평균 주가가 2022년 5월 금리 상승에 따른 부동산시장 침체로 크게 내렸고 그 뒤에도 회복하지 못했다는 분석, 대부분의 상장리츠 주가가 공모가를 밑돈다는 진단, 높은 배당률에도 주가 하락으로 대부분의 투자자가 손실을 보고 있다는 진단을 가져왔습니다.본문으로
- A부동산투자회사법 제28조 (배당) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 해당 연도 이익배당한도의 90% 이상을 배당해야 한다는 제1항, 위탁관리 부동산투자회사는 이익을 넘겨 배당할 수 있고 그 기준은 해당 연도 감가상각비 범위에서 대통령령으로 정한다는 제3항, 상장 리츠가 총자산에서 일정 비율 이상인 부동산을 팔아 그 이익을 배당하려면 사업연도 말 10일 전까지 이사회 결의로 배당 여부와 예정금액을 정해야 한다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A부동산투자회사법 시행령 제32조 (초과배당의 범위 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 10. 13. 시행본)입니다. 초과배당은 해당 연도 감가상각비의 범위에서 금전으로 하고, 초과배당으로 전기에서 이월된 결손금은 당기 배당가능이익 산정에 포함하지 않는다는 제2·3항과, 법 제28조제4항의 일정 비율이 총자산의 10%라는 제4항을 가져왔습니다.본문으로