리츠는 무엇을 가지고 있나

리츠는 건물을 사는 주식회사다#

큰 건물은 한 사람이 사기에 너무 비쌉니다. 리츠는 이 문제를 회사로 풉니다. 여러 투자자에게서 돈을 모아 부동산에 투자하고, 거기서 번 돈을 배당으로 나눕니다.[3] 법에서 쓰는 이름은 부동산투자회사여러 투자자의 돈을 모아 부동산에 투자하고 운용해 번 돈을 배당하는 주식회사입니다. 흔히 리츠(REITs)라고 부릅니다.이고, 리츠(REITs)는 영어 이름의 머리글자입니다.[3]

리츠는 반드시 주식회사여야 합니다.[2] 그래서 리츠에 돈을 넣는다는 말은 그 회사의 주식을 산다는 뜻입니다. 한국거래소도 리츠를 주식회사 형태의 간접투자내가 직접 자산을 사는 대신, 회사나 펀드에 돈을 넣어 그곳이 자산을 사고 운용하게 하는 투자 방식입니다.기구라고 설명합니다.[4] 간접투자는 내가 건물을 직접 사는 대신, 회사를 거쳐 투자한다는 뜻입니다.

리츠가 가진 것은 대부분 부동산이다#

리츠는 분기 말마다 총자산의 70% 이상을 부동산으로 채워야 합니다.[5] 부동산 관련 증권과 현금까지 합치면 80% 이상이어야 합니다.[5] 그래서 리츠의 수입은 주로 건물에서 나오는 임대료입니다.[3]

어떤 건물을 가질까요? 국토교통부 통계로 보면 주택과 오피스가 가장 많습니다.[6]

표는 2026년 9월 기준이고, 자산 비중은 반올림한 값입니다.[6]

임대료가 배당이 되기까지#

리츠는 자기 돈에 은행 대출을 보태 건물을 사기도 합니다.[7] 그러면 세입자가 낸 임대료에서 관리비와 대출 이자가 먼저 나갑니다. 그러고 남은 이익이 주주의 몫입니다. 이 순서는 주식 기초 코스 1장에서 본 일반 회사와 같습니다.

다른 점은 배당입니다. 보통 회사는 이익을 얼마나 나눌지 스스로 정하고, 한 푼도 나누지 않을 수도 있습니다. 리츠는 그해 배당할 수 있는 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 합니다.[8] 직원을 두고 직접 운용하는 자기관리 리츠자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 두고 자산의 투자와 운용을 직접 하는 리츠입니다.만 기준이 50% 이상으로 낮습니다.[8]

직원 없는 리츠가 대부분이다#

법은 리츠를 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 리츠 셋으로 나눕니다.[1] 가장 흔한 것은 위탁관리 리츠입니다. 2026년 9월 기준 리츠 480개 가운데 449개가 위탁관리 리츠입니다.[6]

위탁관리 리츠는 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다.[11] 건물을 사고팔고 관리하는 일은 자산관리회사위탁관리 리츠의 위탁을 받아 건물을 사고팔고 관리하는 일을 맡는 회사입니다. 흔히 AMC라고 부릅니다.(AMC)에 맡깁니다.[1] 국토교통부는 이런 리츠를 상근 인력이 없는 명목회사로 분류합니다.[7] 그래서 리츠의 성적은 건물뿐 아니라, 운용을 맡은 회사의 판단에도 달려 있습니다.

상장 리츠와 비상장 리츠#

리츠는 거래소의 상장 요건을 갖추면 지체 없이 주식을 상장해야 합니다.[12] 상장하려면 한국거래소 심사에서 회사 규모, 주주 수, 자산 구성 같은 요건을 넘어야 합니다.[4] 상장된 리츠의 주식은 증권시장에서 일반 주식처럼 거래됩니다.[12]

하지만 상장된 리츠는 일부입니다. 2026년 9월 기준 리츠 480개 가운데 상장 리츠는 23개입니다.[6] 자산으로 따져도 전체의 약 16%입니다.[6] 나머지 비상장 리츠주식이 증권시장에 상장되지 않은 리츠입니다. 거래소에서 사고팔 수 없어 시장 가격을 알기 어렵습니다.의 주식은 증권시장에서 사고팔 수 없습니다. 미국 증권거래위원회(SEC)도 비상장 리츠는 시장 가격을 알기 어렵고 팔기 어렵다고 안내합니다.[10]

배당이 이익에서 나온다는 것을 알았으니, 이제 그 배당을 숫자로 읽어 볼 차례입니다. 다음 챕터에서는 배당수익률주당 배당을 주가로 나눈 비율입니다.주식에 대한 네 가지 착각 챕터에서 보기이 주가와 금리에 따라 어떻게 바뀌는지, 배당에 세금이 얼마나 붙는지 봅니다.

용어 정리

부동산투자회사

여러 투자자의 돈을 모아 부동산에 투자하고 운용해 번 돈을 배당하는 주식회사입니다. 흔히 리츠(REITs)라고 부릅니다.

간접투자

내가 직접 자산을 사는 대신, 회사나 펀드에 돈을 넣어 그곳이 자산을 사고 운용하게 하는 투자 방식입니다.

위탁관리 리츠

직원 없이 자산의 투자와 운용을 자산관리회사에 맡기는 리츠입니다. 국내 리츠의 대부분이 이 형태입니다.

자기관리 리츠

자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 두고 자산의 투자와 운용을 직접 하는 리츠입니다.

자산관리회사

위탁관리 리츠의 위탁을 받아 건물을 사고팔고 관리하는 일을 맡는 회사입니다. 흔히 AMC라고 부릅니다.

비상장 리츠

주식이 증권시장에 상장되지 않은 리츠입니다. 거래소에서 사고팔 수 없어 시장 가격을 알기 어렵습니다.

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이해도 점검

정답 0 / 3

Q1위탁관리 리츠가 그해 배당할 수 있는 이익이 100억 원입니다. 법이 정한 배당에 대한 설명으로 맞는 것은 무엇입니까?

A배당은 회사가 알아서 정하므로 0원이어도 됩니다.B이익과 관계없이 해마다 같은 금액을 배당해야 합니다.C90억 원 이상을 주주에게 배당해야 합니다.D이익을 모두 회사에 쌓아 두고 건물을 더 사야 합니다.

해설

위탁관리 리츠는 그해 배당할 수 있는 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 합니다. 의무가 금액이 아니라 비율로 정해져 있어서, 이익이 줄면 배당 금액도 줄어듭니다. 직원을 두고 직접 운용하는 자기관리 리츠는 기준이 50% 이상입니다.

Q2증권 계좌로 상장 리츠 10주를 샀습니다. 내가 가진 것으로 맞는 것은 무엇입니까?

A리츠가 가진 건물의 지분을 내 이름으로 등기한 권리B리츠라는 주식회사의 주식 10주C건물 세입자에게서 월세를 직접 받을 수 있는 임대인 자격D리츠의 운용을 맡은 자산관리회사의 주식

해설

리츠는 법에 따라 주식회사여야 하고, 건물의 주인은 그 회사입니다. 주주는 주식 수만큼 표를 던지고 배당을 받습니다. 운용을 맡은 자산관리회사는 리츠와 다른 회사라서, 리츠 주식을 사도 그 회사의 주주가 되지는 않습니다.

Q3비상장 리츠에 대한 설명으로 맞는 것은 무엇입니까?

A국토교통부의 인가를 받았으므로 원금이 보장됩니다.B상장 리츠보다 배당 의무가 무거워 늘 배당이 더 많습니다.C법이 리츠의 상장을 막고 있어서 모든 리츠가 비상장입니다.D증권시장에서 거래되지 않아 시장 가격을 알기 어렵고, 팔고 싶을 때 팔기 어려울 수 있습니다.

해설

비상장 리츠의 주식은 거래소에서 사고팔리지 않습니다. 미국 증권거래위원회도 비상장 리츠는 시장 가격을 알기 어렵고 팔기 어렵다고 안내합니다. 국내 리츠는 상장 요건을 갖추면 지체 없이 상장해야 하지만, 2026년 9월 기준 상장된 리츠는 480개 가운데 23개입니다.

출처와 신뢰도

1. A부동산투자회사법 제2조 (정의) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2025. 11. 28. 시행)입니다. 부동산투자회사를 자기관리(임직원을 상근으로 두고 직접 운용), 위탁관리(자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁), 기업구조조정 부동산투자회사로 나누는 제1호와, 자산관리회사의 정의(제5호)를 가져왔습니다.본문으로
2. A부동산투자회사법 제3조 (법인격) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 부동산투자회사는 주식회사로 하고(제1항), 이 법에 특별한 규정이 없으면 상법을 적용받는다(제2항)는 내용을 가져왔습니다.본문으로
3. A리츠(Reits)란 · 국토교통부 리츠정보시스템리츠 감독 부처의 공식 안내입니다. 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)가 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 수익을 배당하는 간접투자기구라는 정의와, 투자자산의 임대료·개발이익 등이 회사에 들어와 배당으로 돌아가는 기본 구조도를 가져왔습니다.본문으로
4. A2025년 유가증권시장 상장심사 가이드북 (5.3 부동산투자회사) · 한국거래소상장 심사를 맡는 거래소의 공식 안내서입니다. 48쪽의 부동산투자회사는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 매입·개발하거나 부동산 관련 유가증권 등에 투자·운영하는 주식회사 형태의 간접투자기구라는 설명과, 50쪽의 비개발 위탁관리 리츠 신규상장 심사요건(영업인가·등록, 상장예정 주식 수와 자기자본, 주식분산, 자산 중 부동산 70% 이상 등)을 가져왔습니다.본문으로
5. A부동산투자회사법 제25조 (자산의 구성) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 최저자본금준비기간이 끝난 뒤 매 분기 말 총자산의 80% 이상을 부동산·부동산 관련 증권·현금으로, 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)으로 구성해야 한다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
6. A리츠 현황통계 (2026년 9월) · 국토교통부 리츠정보시스템 (운영 한국부동산원)리츠 감독 부처의 공식 통계입니다. 2026년 9월 기준 리츠 480개·자산총계 129.82조 원, 위탁관리리츠 449개(자산 124.88조 원), 상장리츠 23개(자산 20.47조 원, 자산 기준 15.77%)와, 인가·등록·신고로 나눈 유형별 세부구분, 운용 부동산 유형별 리츠 수·자산 비중(주택 237개 43.74%, 오피스 113개 34.14%, 물류 46개 6.35%, 리테일 26개 6.20%, 호텔 13개, 복합형 27개, 기타 18개)을 2026년 10월 28일에 조회해 가져왔습니다.본문으로
7. A리츠 구조 · 국토교통부 리츠정보시스템리츠 감독 부처의 공식 안내입니다. 리츠가 부동산에 투자해 임대료 등의 수익을 내고 금융기관에서 대출을 받아 이자를 갚는다는 구조 설명, 위탁관리리츠는 상근 임직원이 없는 명목회사이고 자기관리리츠는 실체회사라는 비교표, 리츠가 국토교통부의 영업인가를 받아 영업을 시작한다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
8. A부동산투자회사법 제28조 (배당) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 부동산투자회사는 상법 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하고(제1항), 자기관리 부동산투자회사는 50% 이상을 배당해야 한다(제2항)는 내용을 가져왔습니다.본문으로
9. A법인세법 제51조의2 (유동화전문회사 등에 대한 소득공제) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사(제1항 제4호)가 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 배당금액을 해당 사업연도의 소득금액에서 공제한다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
10. AInvestor Bulletin: Publicly Traded REITs · Investor.gov (미국 증권거래위원회)규제기관의 투자자 안내입니다. 미국 리츠는 과세 소득의 90% 이상을 나눠야 하고 나눈 소득에는 회사 단계 세금이 붙지 않는다는 설명과, 비상장 리츠는 시장 가격을 바로 알 수 없고 주식을 되사 주는 프로그램이 제한적이라 팔기 어렵다는 비교를 가져왔습니다.본문으로
11. A부동산투자회사법 제11조의2 (위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 둘 수 없고, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다는 내용을 가져왔습니다.본문으로
12. A부동산투자회사법 제20조 (주식의 상장 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 부동산투자회사는 거래소 상장규정의 상장 요건을 갖추면 지체 없이 증권시장에 주식을 상장해 증권시장에서 거래되도록 해야 한다는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
13. B상장리츠시장의 현황과 개선과제 (자본시장포커스 2025-14호, 2025. 7. 7.) · 자본시장연구원자본시장 연구기관의 분석 보고서입니다. 금리 상승에 따른 부동산시장 침체와 낮은 신뢰로 대부분의 상장리츠 주가가 상장 공모가를 밑돈다는 진단을 가져왔습니다.본문으로