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learncave집을 살 때 드는 돈: 취득세·중개보수·등기
Chapter 02가상의 서울 아파트로 셈하기

5억 원 집 한 채의 총비용

앞 챕터에서 집값 말고 드는 돈 네 덩어리를 보았습니다. 그렇다면 5억 원짜리 집을 사면 모두 얼마가 들까요? 가상의 서울 아파트 한 채로 항목마다 직접 셈해 봅니다.

읽는 시간 5분선행 챕터 01핵심 개념 3개

가상의 집 한 채

한 사람이 서울에서 아파트 한 채를 산다고 해 보겠습니다. 조건은 모두 가상의 예시이고, 금액은 직접 계산했습니다. 제도는 2026년 10월 29일 현재 기준입니다.

항목 가상의 조건
지역 서울
집 아파트, 한 세대가 혼자 쓰는 집 안의 면적입니다. 계단이나 복도처럼 함께 쓰는 공간은 빠집니다. 59㎡
실제로 치른 값 5억 원
공시가격(세금과 채권을 셀 때 쓰는 정부 기준 가격입니다. 아파트라면 정부가 공시한 공동주택가격입니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기) 3억 5,000만 원
사는 사람 집이 없는 사람. 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없는 사람이 12억 원 이하 집을 살 때 취득세를 한도 안에서 면제하고, 넘는 몫은 한도만큼 줄여 주는 제도입니다.집 살 때 드는 돈을 둘러싼 착각 셋 챕터에서 보기은 3장에서 따로 봅니다
거래 방식 공인중개사를 통한 매매
쉽게 말하면

여행 예산을 짤 때 항공권 값만 보면 돈이 모자랍니다. 숙소, 공항 가는 길, 여행자 보험까지 더해야 실제 예산이 나옵니다. 집값이 항공권이라면 세금, 거래를 중개한 공인중개사에게 내는 보수입니다. 상한 요율 안에서 협의해 정합니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기, 채권, 등기 비용이 나머지 경비입니다. 다만 여행 경비는 고르기에 따라 줄일 수 있지만, 세금은 법이 정한 대로 냅니다.

항목마다 더하면

항목 금액 어떻게 정해졌나
집 같은 재산을 얻었을 때 지방자치단체에 내는 세금입니다. 돈을 주고 산 집은 실제로 치른 값에 매깁니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기 500만 원 6억 원 이하라 1%[1]
취득세에 따라붙는 지방세입니다. 돈을 주고 산 집이라면 취득세율의 절반에 20%를 곱한 비율로 냅니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기 50만 원 취득세율 1%의 절반에 20%[2]
농어촌특별세 0원 85㎡ 이하라 붙지 않음[3][4]
중개보수 200만 원 상한 0.4%를 그대로 냈다고 가정[5]
중개보수의 물건이나 서비스 값에 붙는 세금입니다. 세율은 10%이고, 손님이 부담한 세금을 사업자가 모아 냅니다.프리랜서는 언제 사업자등록을 하나 챕터에서 보기 20만 원 중개사가 부가가치세를 10% 세율로 계산해 내는 사업자입니다. 매출이 적은 사업자는 간이과세자일 수 있습니다.라고 가정[5][6]
국민주택채권 되팔 때 차이 약 136만 원 910만 원어치를 2026년 10월 29일 바로 판다고 조회[7][11]
등기 신청수수료 1만 8,000원 직접 서면으로 신청[9]
합계 약 908만 원 집값의 약 1.8%

이 예에서는 집값 말고 약 908만 원이 더 듭니다. 가장 큰 것은 취득세이고, 중개보수가 그다음입니다. 부가가치세가 무엇인지는 프리랜서 부가가치세 코스 1장에서 다뤘습니다.

채권은 910만 원어치를 사지만, 바로 되팔면 대부분 돌아옵니다.[7] 남는 비용은 깎인 차이뿐입니다. 이 몫을 국민주택채권을 사서 바로 되팔 때 매입자에게 남는 부담입니다. 주택도시기금 누리집에서 날짜별로 조회합니다.이라 하고, 조회하는 날마다 달라질 수 있습니다.[8] 2026년 10월 29일에 조회하니 약 136만 원으로, 산 금액의 15%쯤이었습니다.[11] 계약서에 붙이는 인지세처럼 작은 비용은 표에서 뺐습니다.[12]

동전을 높이 쌓은 두 기둥 옆에 작은 집 한 채가 있고, 두 기둥 맨 위에는 주황색 동전이 몇 개 더 얹혀 있다.
집값만큼 쌓은 동전 위에 주황색 동전이 더 얹힙니다. 이 예에서는 그 몫이 집값의 약 1.8%였습니다.
계산 과정 보기

가상의 예시이며, 원 단위로 셈했습니다.

  • 취득세: 5억 원 × 1% = 500만 원입니다.[1]
  • 지방교육세: 5억 원 × (1% × 50%) × 20% = 50만 원입니다.[2]
  • 중개보수: 5억 원 × 0.4% = 200만 원이고, 부가가치세 10%는 20만 원입니다.[5][6]
  • 국민주택채권: 공시가격 3억 5,000만 원 × 26/1,000 = 910만 원어치입니다.[7] 2026년 10월 29일 개인으로 조회한 즉시매도 본인부담금은 910만 원 − (매도금액 776만 5,030원 − 수수료 2만 3,290원) − (선급이자 490원 − 소득세 60원) = 135만 7,830원이고, 산 금액의 약 14.9%입니다.[11]
  • 합계: 500만 + 50만 + 0 + 200만 + 20만 + 135만 7,830 + 1만 8,000 = 907만 5,830원이고, 5억 원으로 나누면 약 1.82%입니다.
  • 인지세: 기재금액 1억 원 초과 10억 원 이하인 부동산 매매계약서는 15만 원입니다.[12] 작은 비용이라 합계에서 뺐습니다.

아래 계산기에 집값과 공시가격을 넣어 보세요. 같은 방식으로 셈한 항목별 금액과 합계가 바로 나옵니다.

집값 말고 드는 돈907만 5,830원

집값 대비1.82%

취득세율1%

취득세500만 원

지방교육세50만 원

농어촌특별세0원

중개보수200만 원

중개보수의 부가가치세20만 원

국민주택채권을 바로 팔 때 드는 돈135만 7,830원

국민주택채권 매입액(되팔면 대부분 돌아옴)910만 원

등기 신청수수료(서면)1만 8,000원

집이 없는 사람이 집 한 채를 돈을 주고 살 때의 2026년 표준세율입니다. 취득세는 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 집값에 따라 1%에서 3%로 오릅니다(퍼센트 둘째 자리까지 반올림). 지방교육세는 취득세율의 절반에 20%를 곱한 비율이고, 세금은 원 미만을 버립니다. 중개보수의 부가가치세는 중개사가 일반과세자라고 보고 10%를 더합니다. 국민주택채권은 공시가격에 지역·가격 구간별 비율을 곱해 1만 원 단위로 사고, 바로 되팔 때 깎이는 몫만 비용으로 셉니다. 생애최초 감면, 집이 있는 세대의 중과세율, 인지세, 법무사 보수는 넣지 않았습니다.

조건이 바뀌면 총비용도 바뀐다

같은 5억 원 집이라도 조건 하나로 총비용이 달라집니다.

바뀐 조건 총비용 변화
전용면적이 85㎡를 넘는다 농어촌특별세 100만 원이 더 붙습니다[3]
생애최초 감면을 받는다 취득세에서 200만 원이 빠집니다(3장)[10]
중개보수를 0.3%로 협의한다 중개보수와 부가가치세가 55만 원 줄어듭니다

중개보수 0.3%는 협의가 된 경우를 가정한 값입니다. 집값이 6억 원을 넘으면 취득세율 자체가 오릅니다.[1] 이것은 다음 챕터에서 봅니다.

계산 과정 보기
  • 농어촌특별세: 5억 원 × 2% × 10% = 100만 원입니다.[3]
  • 중개보수 0.3%: 5억 원 × 0.3% = 150만 원, 부가가치세 15만 원으로 165만 원입니다. 220만 원 − 165만 원 = 55만 원이 줄어듭니다.
흔한 착각

“취득세가 1%니까 집값 말고 드는 돈도 1%쯤”이라고 생각하기 쉽습니다. 이 예에서는 취득세에 지방교육세, 중개보수, 채권, 등기 비용이 더해져 1.8%쯤이었습니다. 세율 하나가 아니라 항목을 모두 더해야 실제 준비할 돈이 나옵니다.

다음 챕터에서는 중개보수, 취득세율, 생애최초 감면을 둘러싼 착각을 하나씩 짚습니다.

용어 정리

전용면적
한 세대가 혼자 쓰는 집 안의 면적입니다. 계단이나 복도처럼 함께 쓰는 공간은 빠집니다.
고객부담금
국민주택채권을 사서 바로 되팔 때 매입자에게 남는 부담입니다. 주택도시기금 누리집에서 날짜별로 조회합니다.
일반과세자
부가가치세를 10% 세율로 계산해 내는 사업자입니다. 매출이 적은 사업자는 간이과세자일 수 있습니다.

용어 사전 전체 보기

이해도 점검

정답 0 / 3

Q1이 챕터의 가상 예시에서 집값 말고 드는 돈 가운데 가장 큰 항목은 무엇입니까?

Q2같은 5억 원 아파트인데 전용면적이 59㎡가 아니라 102㎡라면 무엇이 달라집니까?

Q3총비용 표에서 국민주택채권의 비용에 조회한 날짜를 밝혀 둔 까닭은 무엇입니까?

이 챕터의 요약

  • 서울의 5억 원 아파트(전용 59㎡)를 집이 없는 사람이 사면, 이 예에서는 집값 말고 약 908만 원이 더 듭니다.
  • 그 가운데 취득세가 가장 크고, 중개보수가 그다음입니다.
  • 면적이 85㎡를 넘거나, 감면을 받거나, 중개보수를 협의하면 총비용이 달라집니다.
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출처와 신뢰도

  1. A지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 유상거래로 취득한 주택의 취득당시가액이 6억 원 이하면 1천분의 10이라는 제1항 제8호 가목을 가져왔습니다.본문으로
  2. A지방세법 제151조 (지방교육세 과세표준과 세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 유상거래 주택은 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20이 지방교육세라는 제1항 제1호를 가져왔습니다.본문으로
  3. A농어촌특별세법 제5조 (과세표준과 세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 5. 12. 시행)입니다. 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10이라는 제1항 제6호를 가져왔습니다.본문으로
  4. A농어촌특별세법 시행령 제4조 (비과세 대상) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 국민주택규모 이하 주거용 건물에 대한 취득세에는 농어촌특별세를 매기지 않는다는 제5항(법 제4조 제11호의 서민주택)을 가져왔습니다.본문으로
  5. A서울특별시 부동산 중개보수 요율표 (2021. 10. 19. 시행) · 서울특별시 주택정책실서울시가 공개한 요율표입니다. 주택 매매 2억 원 이상 9억 원 미만의 상한요율이 1천분의 4이고, 중개보수는 그 이내에서 협의해 정하며, 부가가치세는 별도라는 내용을 가져왔습니다.본문으로
  6. A부가가치세법 제30조 (세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 부가가치세의 세율이 10퍼센트라는 규정을 가져왔습니다.본문으로
  7. A주택도시기금법 시행령 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준 · 법제처 국가법령정보센터 (2026. 10. 27. 시행본)현행 시행령의 별표입니다. 특별시·광역시 주택의 소유권 이전등기는 시가표준액 2억 6천만 원 이상 6억 원 미만이면 시가표준액의 1천분의 26어치 채권을 산다는 부표 제15호 가목 1) 마)와, 1만 원 미만 단수 처리 규정(제4호)을 가져왔습니다.본문으로
  8. A제1종 국민주택채권 고객부담금조회 · 주택도시기금 (국토교통부·주택도시보증공사)기금 운용 주체의 조회 화면입니다. 고객부담금은 조회 일자에 따라 달라질 수 있다는 안내를 가져왔습니다(2026년 10월 조회).본문으로
  9. A등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 (부동산등기 신청수수료) · 법제처 국가법령정보센터 (대법원규칙)현행 조문(2025. 8. 1. 시행)입니다. 소유권이전등기 신청수수료가 매 부동산마다 18,000원이라는 제1항을 가져왔습니다.본문으로
  10. A지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 6. 2. 시행)입니다. 아파트처럼 제1항 제1호에 들지 않는 주택은 생애최초 취득 때 산출세액이 200만 원 이하면 면제하고, 넘으면 산출세액에서 200만 원을 공제한다는 제1항 제2호를 가져왔습니다.본문으로
  11. A국민주택채권 고객부담금 조회 (2026. 10. 29. 조회) · 우리은행 (주택도시기금 업무취급은행)주택도시기금 누리집이 업무취급은행으로 연결하는 조회 화면입니다. 발행금액 910만 원, 개인과세로 2026년 10월 29일에 조회한 즉시매도 본인부담금 1,357,830원(매도금액 7,765,030원, 수수료 23,290원, 선급이자 490원, 소득세 60원, 채권수익률 4.249%)과, 본인부담금이 발행금액 − (매도금액 − 수수료) − (선급이자 − 소득세 − 주민세)라는 산식을 가져왔습니다.본문으로
  12. A인지세법 제3조 (과세문서 및 세액) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2025. 10. 1. 시행)입니다. 부동산 소유권 이전에 관한 증서는 기재금액 1억 원 초과 10억 원 이하면 15만 원이라는 제1항 제1호를 가져왔습니다.본문으로