집 살 때 드는 돈을 둘러싼 착각 셋
집값 말고 드는 돈에는 흔한 오해가 붙어 다닙니다. 중개보수는 정해진 값이다, 취득세는 늘 1%다, 생애최초면 취득세를 내지 않는다는 생각을 하나씩 짚어 봅니다. 앞 챕터의 5억 원 아파트를 다시 꺼내 견줍니다.
착각 하나: 중개보수는 정해진 값이다
중개보수표의 0.4%를 정가로 여기기 쉽습니다.[2] 그 값은 받을 수 있는 가장 큰 값, 곧 중개보수로 받을 수 있는 가장 높은 비율입니다. 실제 보수는 그 안에서 협의합니다.입니다.[2] 실제 금액은 그 안에서 중개사와 협의해 정합니다.[1]
중개보수표는 정찰제 가격표보다 ’최대 여기까지’라고 적은 안내판에 가깝습니다. 안내판 아래에서는 손님과 가게가 값을 정할 수 있습니다. 요율표의 상한이 안내판이고, 협의로 정한 보수가 실제로 내는 값입니다. 다만 안내판과 달리 상한은 시·도 조례가 정하므로 지역마다 다를 수 있습니다.[3]
집과 중개사무소가 다른 시·도에 있으면, 중개사무소가 있는 곳의 조례를 따릅니다.[1] 물건이나 서비스 값에 붙는 세금입니다. 세율은 10%이고, 손님이 부담한 세금을 사업자가 모아 냅니다.프리랜서는 언제 사업자등록을 하나 챕터에서 보기는 이 보수와 별도입니다.[2] 그래서 계약하기 전에 보수와 부가가치세를 얼마로 할지 미리 맞춰 두면 다툼이 줄어듭니다.
착각 둘: 취득세는 늘 1%다
1%는 6억 원 이하 집에 붙는 기본 세율입니다.[4] 집값이 오르면 세율도 오릅니다.
| 실제로 치른 집값 | 기본 취득세율 | 집 같은 재산을 얻었을 때 지방자치단체에 내는 세금입니다. 돈을 주고 산 집은 실제로 치른 값에 매깁니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 1% | 500만 원[4] |
| 7억 5,000만 원 | 2% | 1,500만 원[4] |
| 10억 원 | 3% | 3,000만 원[4] |
집값이 5억 원에서 10억 원으로 두 배가 되면 취득세는 여섯 배가 됩니다.[4] 세율까지 함께 오르기 때문입니다.
이미 집이 있는 세대가 집을 더 사면 세율이 크게 뜁니다.[5] 주택 가격이나 청약 경쟁이 과열된 곳으로 정부가 지정한 지역입니다. 이곳에서 집을 더 사면 취득세가 무거워집니다.에서 두 번째 집을 사면 8%입니다.[5][6] 다만 잠시 두 채가 되는 일시적 2주택은 빠집니다.[5]
두 표는 2026년 10월 29일 현재 지방세법 기준입니다.[4][5]
계산 과정 보기
착각 셋: 생애최초면 취득세를 내지 않는다
본인과 배우자가 집을 가진 적이 없는 사람이 12억 원 이하 집을 살 때 취득세를 한도 안에서 면제하고, 넘는 몫은 한도만큼 줄여 주는 제도입니다.은 취득세가 한도 이하면 모두 면제합니다.[7] 하지만 한도를 넘는 집은 한도만큼만 줄어듭니다.[7]
| 집의 종류 | 줄여 주는 한도 |
|---|---|
| 아파트를 포함한 보통의 주택 | 200만 원[7] |
| 아파트가 아닌 전용 60㎡ 이하 소형 공동주택 등(수도권 6억 원, 그 밖 3억 원 이하) | 300만 원[7] |
| 인구감소지역의 주택 | 300만 원[7] |
앞 챕터의 5억 원 아파트라면 취득세가 500만 원에서 300만 원으로 줄어듭니다.[7] 받으려면 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.[7]
- 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없습니다.[7]
- 실제로 치른 값이 12억 원 이하이고, 본인이 살 집입니다.[7]
- 미성년자가 아닙니다.[7]
- 2028년 12월 31일까지 산 집입니다.[7]
부모님 집에 세대원으로 살아도, 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없으면 받을 수 있습니다.[7] 청약통장 코스 1장의 국가나 공공기관이 짓거나, 주택도시기금의 지원을 받아 짓는 국민주택규모 이하 주택입니다.청약통장이 쌓는 것은 이자보다 순서입니다 챕터에서 보기 청약은 세대원 모두가 집이 없어야 했습니다. 두 제도가 보는 범위가 다릅니다.
“감면을 받았으니 사정이 바뀌면 바로 세를 줘도 된다”고 생각하기 쉽습니다. 산 날부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 세를 주면, 줄여 준 취득세를 다시 거둬 갑니다.[7] 이것을 감면받은 세금을 요건을 어긴 뒤 다시 거둬 가는 것입니다.이라고 합니다. 감면은 본인이 들어가 사는 집을 전제로 합니다.
정부는 2026년 8월에 이 감면을 넓히는 개편안을 냈습니다.[8] 40세 미만이 처음 집을 사면 한도를 300만 원으로 올리고, 주거용 오피스텔도 넣는 내용입니다.[8] 국회를 통과해야 바뀌므로, 집을 살 때 그 시점의 법을 다시 확인해야 합니다.
집값은 출발점일 뿐입니다. 취득세와 따라붙는 세금, 거래를 중개한 공인중개사에게 내는 보수입니다. 상한 요율 안에서 협의해 정합니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기, 등기나 허가를 신청할 때 법에 따라 사야 하는 나라의 채권입니다. 주택도시기금의 재원이 됩니다.집값 말고 드는 돈의 목록 챕터에서 보기, 등기 비용을 더해야 실제로 준비할 돈이 나옵니다. 그 가운데 중개보수는 협의로, 취득세는 집값과 가진 집의 수로, 감면은 요건으로 달라집니다. 그래서 “얼마짜리 집을 살까”와 함께 “그 집을 사는 데 모두 얼마가 드나”를 셈해야 합니다.
용어 정리
- 상한 요율
- 중개보수로 받을 수 있는 가장 높은 비율입니다. 실제 보수는 그 안에서 협의합니다.
- 조정대상지역
- 주택 가격이나 청약 경쟁이 과열된 곳으로 정부가 지정한 지역입니다. 이곳에서 집을 더 사면 취득세가 무거워집니다.
- 중과
- 기본 세율보다 무겁게 매기는 것입니다. 집을 여러 채 가진 세대가 집을 더 살 때 취득세가 중과됩니다.
- 생애최초 감면
- 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없는 사람이 12억 원 이하 집을 살 때 취득세를 한도 안에서 면제하고, 넘는 몫은 한도만큼 줄여 주는 제도입니다.
- 추징
- 감면받은 세금을 요건을 어긴 뒤 다시 거둬 가는 것입니다.
이해도 점검
정답 0 / 3Q1서울에서 5억 원짜리 집을 살 때 중개사가 "200만 원은 법으로 정해진 값이라 바꿀 수 없다"고 합니다. 맞는 말은 무엇입니까?
Q2집이 없는 사람이 10억 원짜리 집을 삽니다. 이때 취득세율은 얼마입니까?
Q3부모님 집에 세대원으로 사는 27세 미혼 직장인이 처음으로 5억 원짜리 아파트를 삽니다. 부모님은 집이 있습니다. 생애최초 감면에 대해 맞는 말은 무엇입니까?
이 챕터의 요약
- 중개보수 요율은 상한이고, 실제 금액은 그 안에서 협의합니다. 부가가치세는 따로입니다.
- 기본 취득세율은 집값에 따라 1~3%이고, 이미 집이 있는 세대가 더 사면 8%나 12%가 될 수 있습니다.
- 생애최초 감면은 본인과 배우자만 보고, 취득세가 한도(200만 원, 소형주택 등 300만 원) 이하면 면제하고 넘으면 한도만큼 줄여 줍니다.
출처와 신뢰도
- A공인중개사법 시행규칙 제20조 (중개보수 및 실비의 한도 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 8. 28. 시행)입니다. 주택 중개보수는 쌍방으로부터 각각 받되 시·도 조례가 정한 요율한도 안에서 협의해 정한다는 제1항과, 중개대상물과 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 시·도의 조례를 따른다는 제3항을 가져왔습니다.본문으로
- A서울특별시 부동산 중개보수 요율표 (2021. 10. 19. 시행) · 서울특별시 주택정책실서울시가 공개한 요율표입니다. 주택 매매 2억 원 이상 9억 원 미만의 상한요율 1천분의 4, 중개보수는 거래금액 × 상한요율 이내에서 결정한다는 설명, 부가가치세는 별도라는 주석을 가져왔습니다.본문으로
- A공인중개사법 제32조 (중개보수 등) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 8. 28. 시행)입니다. 주택 중개보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정한다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 유상거래 주택의 세율(6억 원 이하 1천분의 10, 6억 원 초과 9억 원 이하는 (취득당시가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100, 9억 원 초과 1천분의 30)을 정한 제1항 제8호와, 그 밖의 원인으로 인한 취득 가운데 농지 외의 것이 1천분의 40이라는 제1항 제7호 나목을 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 제13조의2 (법인의 주택 취득 등 중과) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 1. 1. 시행)입니다. 1세대 2주택(일시적 2주택 제외)이 되는 조정대상지역 주택이나 1세대 3주택이 되는 그 밖의 지역 주택은 제11조 제1항 제7호 나목 세율에 중과기준세율의 100분의 200을, 조정대상지역 3주택 이상이나 그 밖의 지역 4주택 이상은 100분의 400을 더한다는 제1항 제2호·제3호를 가져왔습니다.본문으로
- A지방세법 제6조 (정의) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문입니다. 중과기준세율이 1천분의 20이라는 제19호를 가져왔습니다.본문으로
- A지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) · 법제처 국가법령정보센터현행 조문(2026. 6. 2. 시행)입니다. 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억 원 이하 주택을 유상거래로 취득하면 2028년 12월 31일까지 감면하되 미성년자는 제외한다는 제1항, 전용 60제곱미터 이하이고 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택 등과 인구감소지역 주택은 산출세액이 300만 원 이하면 면제하고 넘으면 300만 원을 공제하며, 그 밖의 주택은 같은 방식으로 200만 원을 기준으로 한다는 제1항 제1호·제2호, 취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 추징한다는 제4항을 가져왔습니다.본문으로
- A2026년 지방세제 개편안 발표 (보도자료, 2026. 8. 26.) · 행정안전부소관 부처의 개편안입니다. 40세 미만 청년의 생애최초 주택 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 늘리고, 주거용 오피스텔도 생애최초 감면 대상에 넣는다는 내용과, 개정안을 입법예고(8. 27.~9. 23.)한 뒤 10월 말 국회에 제출할 예정이라는 일정을 가져왔습니다.본문으로